دعاوی تصرف 

یکی از دعاوی رایج در دادگاه ها , دعاوی الزام به رفع تصرف می باشد . افراد ممکن است به سه صورت ذیل در مال غیر منقول تصرف نمایند .

1-تصرف عدوانی

2-ممانعت از حق

3-مزاحمت از حق 

دعوای  الزام به رفع تصرف عدوانی 

دعوای  الزام به رفع تصرف عدوانی ,زمانی در دادگاه قابل طرح می باشد که فرد یا افرادی برای مدت معین ملکی را در تصرف خود داشته باشند و اشخاص دیگر به صورت غیرقانونی مانع تصرف آنان در ملک شوند .

در این دعوا لازم نیست شخص ,مالک ملک باشد و سبق تصرف مشروع او در ملک کافی می باشد .

 

دعوای الزام به  رفع ممانعت از حق 

گاهی افراد بدون آن که در ملک دیگری تصرف نمایند با ایجاد مانع از تصرف افراد ذی نفع  در ملک  جلوگیری می نمایند . در این دعوا می بایست تصرف خواهان در ملک ثابت شود و همچون دعوای رفع تصرف عدوانی نیاز به اثبات مالکیت خواهان نیست همچنین لازم است در دادگاه ثابت شود خوانده بدون رضایت خواهان ایجاد مانع نموده است . در این صورت خواهان می تواند علیه او در مرجع صالح اقامه دعوا نماید .

 

دعوای  الزام به رفع مزاحمت از حق 

این دعوا زمانی در دادگاه قابل طرح می باشد که شخصی بدون آن که ملک را تصرف نماید و یا سبب ایجاد مانع در ملک شود , نسبت به تصرفات افراد ایجاد مزاحمت می نماید . در این دعوا نیز لازم است در دادگاه سبق  تصرف خواهان و غیرقانونی بودن و عدم رضایت خواهان نسبت به تصرف خوانده ثابت شود .

آیا دعاوی  الزام به رفع تصرف در املاک مشاعی قابل طرح می باشد ؟

از آن جا که شرکاء در تمام اجزاء مال مشاع شریک می باشند هیچ یک بدون اذن تمام شرکاء اجازه تصرف در مال مشترک را  ندارند و سایر افراد می توانند علیه آنان در مرجع صالح اقامه دعوا نمایند . گاهی اشخاص ثالث , در ملک مشاعی تصرف می نمایند و یا با ایجاد مانع و مزاحمت از تصرفات افراد در ملک خود داری می نمایند .

تفاوت دعاوی الزام به  رفع تصرف و خلع ید 

در دعوای خلع ید خواهان می بایست مالک ملک باشد در حالی که در دعاوی الزام به رفع  تصرف, صرف تصرف خواهان در ملک کافی است .

تفاوت دعوای  الزام به رفع  تصرف عدوانی  و تخلیه ید 

در دعوای  الزام به رفع تصرف عدوانی ملک بدون رضایت خواهان و به صورت غیرقانونی از تصرف او خارج شده است در حالی در دعوای تخلیه ید میان مالک و متصرف قراردادی وجود دارد و تصرف او در ابتدا قانونی می باشد  اما بعد از اتمام قرارداد از تحویل ملک جلوگیری  می کند .

نحوه طرح دعاوی الزام به رفع  تصرف 

خواهان این دعوا متصرف ملک می باشد که لزوما مالک ملک نیست در صورت طرح دعوا علیه خوانده می بایست دادخواست خود را به دادگاه محل وقوع مال ارائه نماید . دعوای  الزام به رفع تصرف عدوانی , یک دعوای غیرمالی می باشد .

اعتراض به رای دعاوی الزام به  رفع تصرف 

خواهان می تواند ظرف 20 روز از تاریخ ابلاغ رای , دادخواست خود رادر  دادگاه تجدیدنظر اقامه نماید . رای دادگاه تجدید نظر قطعی است و قابل فرجام نمی باشد .

نحوه اجرای رای 

در دعوای الزام به رفع  تصرف عدوانی پس از صدور حکم اجراییه صادر می شود و تجدیدنظرخواهی از آن مانع اجرای حکم نیست .

در  دعوای الزام به رفع ممانعت  و مزاحمت از حق از ابتدا به خوانده در خصوص  رفع ممانعت  از حق ظرف ده روز ابلاغیه صادر می شود , در صورتی که خوانده نسبت به رفع ممانعت از حق اقدام ننماید , داورز مانع ایجاد شده را رفع می نماید .

دعاوی رهنی

دعاوی رهنی یکی از دعاوی است که امروزه شاهد ازدیاد این دعوا در مراجع قضایی می باشیم. در این مقاله سعی نموده ایم به رایج ترین دعاوی رهنی اشاره نموده و توضیحاتی در آن خصوص ارائه نمائیم.

1-دعوای فک رهن

یکی از دعاوی که در خصوص املاک رهنی در مراجع قضایی مطرح می شود دعوای فک رهن می باشد. حال ممکن است این دعوا به طور مستقل مطرح شود یا همزمان با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح گردد. خوانده دعوای فک رهن راهن می باشد و چنانچه با دعوای الزام به تنظیم سند توامان مطرح گردد می بایست مالک و راهن خوانده دعوا قرار گیرد. در خصوص پذیرش دعوای الزام به تنظیم سند نسبت به ملک رهنی اختلاف نظر وجود دارد و اکثریت شعبات معتقد هستند که چنانچه ملکی در رهن باشد قابلیت انتقال سند ندارد لذا قرار رد دعوا صادر می گردد و چنانچه دعوای فک رهن هم مطرح شده باشد نسبت به فک رهن رای صادر نموده و راهن را ملزم به فک رهن می نمایند. بنابراین خریدار می تواند پس از قطعیت رای صادره اقدام به اجرای حکم نماید. و چنانچه راهن نسبت به فک رهن اقدام ننماید خود ، بدهی مرتهن را پرداخته و فک رهن را انجام دهد و از راهن مطالبه نماید. بنابراین توصیه می شود ابتدا دعوای فک رهن اقامه گردد و پس از فک رهن و آزاد شدن ملک ، نسبت به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اقدام شود. دعوای فک رهن جزء دعاوی مالی محسوب می گردد و دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی می باشد.

2-دعوای ابطال سند رهنی

عقد رهن دارای اوصافی می باشد که در مواد 771 تا 794 قانون مدنی به آن اشاره گردیده است در صورتی که عقد رهن فاقد یکی از این اوصاف باشد می توان نسبت به ابطال سند رهنی اقدام نمود. جهات ابطال سند رهنی به شرح ذیل می باشد:

-به جهت باطل بودن قراردادی که مبنای سند رهنی بوده است.

-به جهت تقدم عقد رهن نسبت به اصل دین

-به جهت عدم قبض مال مرهونه

-به جهت معامله فضولی

دعوای ابطال سند رهنی نیز دعوایی غیر مالی محسوب شده و دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی می باشد.

3-دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مالک در رهن

همانگونه که در بالا اشاره گردید خرید و فروش مال مرهونه غیر نافذ بوده و نیاز به اخذ اذن از مرتهن می باشد. بنابراین معامله ملکی که در رهن می باشد با حفظ حقوق مرتهن منع قانونی ندارد و از موجبات بطلان معامله نخواهد بود.

اما دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک در رهن قابل استماع نبوده و می بایست همزمان با این دعوا ، دعوای فک رهن نیز مطرح گردد. لذا پس از پرداخت حق مرتهن ، و فک رهن می توان نسبت به انتقال سند رسمی به نام خریدار اقدام نمود.

ابطال سند مالکیت

چنانچه ملکی بر خلاف قانون به ثبت رسیده باشد می توان نسبت به ابطال سند مالکیت آن اقدام نمود. از آنجا که اسناد صادر شده توسط ادارات ثبت اسناد و املاک سند رسمی محسوب می شوند دارای اعتبار هستند اما در موارد استثناییمی توان نسبت به ابطال و بی اثر کردن اینگونه اسناد اقدام نمود.

دلایل ابطال سند مالکیت 

۱-عدم رعایت مقررات قانونی

۲-عدم انجام صحیح عملیات مقدماتی برای ثبت سند

۳-اشتباه در ثبت و صدور سند از سوی مامورین یا دفاتر ثبت اسناد رسمی

۴-صدور سند معارض

۵-صدور حکم به موات بودن زمین

همچنین در صورت وقوع برخی اشتباهات در تنظیم و صدور اسناد رسمی می توان اقدام به اصلاح اینگونه اسناد از طریق هیات نظارت و یا در مواردی خود ادارات ثبت نمود.

 

ابطال سند مالکیت در ادارات ثبت اسناد و املاک

• چنانچه پس از صدور سند مالکیت المثنی، سند اولیه که مفقود بوده، پیدا شود و با سند مالکیت المثنی نیز معامله ای صورت نگرفته باشد، سند مالکیت المثنی باطل و مراتب به دفاتر اسناد رسمی اعلام می گردد؛ و اگر معامله ای صورت گرفته باشد، سند مالکیت اصلی اخذ و پس از ابطال ، در پرونده ثبتی مربوطه ضبط می شود؛
• در صورتی که درخواست تفکیک ملکی داده شود ، ملک به قطعات مفروزه یا آپارتمان تقسیم شده و سپس با درخواست مالک، سند مالکیت جداگانه ای برای آن صادر می گردد.  اداره ثبت مطابق صورت مجلس تفکیکی قطعات را ثبت می نماید و با ابطال سند مالکیت اولیه در مورد هریک از قطعات مفروزه و مشخص شده سند مالکیت تفکیکی و جداگانه صادر می نماید؛
• هرگاه ملک مشاع به یک نفر منتقل شده و انتقال ثبت گردد؛ اسناد مالکیت مشاع باطل و یک جلد سند مالکیت جدید صادر می شود؛
• طبق تبصره اصلاحی آیین نامه قانون ثبت املاک در صورتی که به علت ریختن جوهر یا سوختگی یا پارگی و یا از جهات دیگری، قسمتی از سند مالکیت از بین رفته باشد و یا قابل استناد نباشد، اداره ثبت با انجام تشریفات مقرر در این ماده اقدام به صدور سند مالکیت المثنی خواهد کرد همچنین اگر  سند مالکیت از بین رفته باشد یا قابل استفاده نباشد اداره ثبت، اقدام به صدور سند مالکیت المثنی خواهد نمود و سند مالکیت ناقص باطل می شود.
• هرگاه دارنده سند مالکیت معارض در فرجه و مهلت قانونی 2 ماه از تاریخ ابلاغ و اخطار قانونی اداره ثبت به وی، نسبت به مراجعه به دادگاه و تقدیم گواهی دادخواست اقدام نکند و طرف مقابل پس از فرجه مذکور، از دادگاه گواهی عدم تقدیم دادخواست دریافت  کرده و به اداره ثبت تحویل دهد، در اینجا نیز اداره ثبت بدون هیچ حکمی از دادگاه و راساً اقدام به ابطال سند مالکیت معارض می‌‌کند.

ابطال سند مالکیت در دادگاه

دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مجاز به رسیدگی به درخواست ابطال سند مالکیت در موارد زیر می باشد:

۱-ثبت ملک و صدور سند مالکیت بدون رعایت مقررات قانونی

۲-وجود سند مالکیت معارض

۳-احراز جعلی صادر شدن سند مالکیت

۴-اشتباه در انجام عملیات تفکیت

اجرای حکم دادگاه در این خصوص نیاز به صدور اجرائیه ندارد

فسخ قرارداد پیش فروش از سوی فروشنده

فسخ قرارداد پیش فروش از جانب فروشنده

در مواردی فروشنده در قرارداد پیش فروش آپارتمان حق خواهد داشت که اقدام به فسخ قرارداد پیش فروش نماید. از جمله:

1. فسخ قرارداد به جهت مازاد مساحت آپارتمان : بر اساس مواد 355 ، 385 و 388 قانون مدنی، چنانچه مساحت ساختمان فروخته شده کمتر از مقدار مندرج در قرارداد باشد، خریدار حق فسخ قرارداد را دارد و چنانچه مساحت بیشتر از مقدار مندرج در قرارداد باشد ، گاهی فروشنده حق فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان را خواهد داشت .

 

2. فسخ قرارداد به جهت عدم پرداخت اقساط بهای قرارداد پیش فروش : معمولا در پیش فروش آپارتمان ، ثمن معامله  به صورت اقساطی پرداخت می شود؛ این اقساطی بودن اگرچه موجب بالا بردن قدرت خرید پیش خریداران می شود اما همزمان  پیش فروشنده را با خطر عدم پرداخت اقساط مواجه می سازد . بنابراین پیش فروشنده می تواند در قرارداد پیش فروش ملک شرط نماید که عدم پرداخت به موقع بهای قرارداد موجب ایجاد حق فسخ برای او شود . حتی در صورت عدم وجود چنین شرطی در قرارداد پیش فروش آپارتمان ، طبق مقررات در صورت عدم پرداخت اقساط ، پیش فروشنده می تواند  موضوع را کتبا به دفتر خانه تنظیم کننده سند پیش فروش اعلام نماید و دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش خریدار اعلام نماید که چنانچه در مدت یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام ننماید ، پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. تنها در صورتی که پیشرفت کار طبق توافق و قرارداد امضا شده نباشد، خریدار می‌تواند دیرتر از زمان مقرر اقساط خود را پرداخت کند.

 

استرداد ثمن معامله  در صورت فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان  

اگرچه با فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان ، پیش فروشنده باید وجوه پرداختی را به پیش خریدار مسترد نماید اما صدور رای تایید فسخ قرارداد پیش فروش منوط به پرداخت این وجوه نمی باشد و پیش خریدار باید  به وسیله دادخواستی جدا ، استرداد وجوه پرداختی را از دادگاه تقاضا نماید.

 

 

 

معامله معارض

معامله معارض ، عبارت است از اینکه مال مورد معامله با کسی مجددا با شخص دیگری مورد معامله قرار گیرد به طوری که اجتماع حقوق دو متعامل مقدور نباشد، معامله اخیر معامله معارض محسوب می گردد.

 

وضعیت حقوقی معاملات معارض با مبایعه نامه

تعهد به انتقال مالکیت، که امروزه بیشتر در قالب قول نامه مشاهده می شود، یکی از قراردادهایی است که علی رغم اختلاف نظر راجع به نفوذ و لزوم آن در فقه ،در حقوق موضوعه به عنوان یک قرارداد نامعین پذیرفته شده است،لذا باید ابعاد مختلف آن مورد بررسی قرار گیرد. البته در خصوص صحت یا بطلان یا عدم نفوذ این معاملات اختلاف نظریه های قابل توجهی وجود دارد.

معامله معارض و فروش مال غیر

در معامله معارض مجرم باید مالک اولیه ملک باشد، اما در جرم انتقال مال غیر ممکن است شخص ثالثی مال دیگری را به اشخاصی انتقال دهد. در معامله معارض نقل و انتقال دوم، الزاماً باید به موجب سند رسمی باشد، در حالی که درخصوص انتقال و فروش مال غیر، امر انتقال ممکن است به موجب سند عادی صورت گرفته باشد.

صور معامله  معارض

در معاملات معارض ممکن به چند صورت معامله واقع شده باشد:

1) ممکن است هر دو معامله با سند رسمی انجام شده باشد

2) ممکن است هر دو معامله با سند عادی انجام شده باشد

3) یا اینکه اولین معامله با سندرسمی و دومین معامله با سند عادی صورت گرفته باشد

4)ویا اولین معامله با سند عادی و دومین معامله به وسیله سند رسمی صورت گرفته باشد.

دارندگان سند مالکیت معارض در خصوص مواجهه با هر یک از معاملات صورت گرفته می توانند با دریافت مشاوره حقوقی از وکیل ملکی ، به طرفیت فروشندگان داخواست تنظیم و جهت ابطال کلی یا جزئی سند مالکیت مقدم و صحت سند خود را که پس از آن ثبت شده اقامه دعوا نمایند.

انواع تعارض در اسناد مالکیت

1)تعارض دو سند در اصل ملک

این تعارض زمانی پیش می آید که نسبت به تمام یا بخشی از یک ملک، دو سند مالکیت با دو تاریخ متفاوت که یکی مقدم بردیگری است صادر شده باشد.

2)تعارض دو سند در حدود یک ملک

منظوراز تعارض در حدود ملک، تعارض در مختصات یک ملک می باشد.

3)تعارض دو سند در حقوق (ارتفاقی) یک ملک

به طور مثال اگر در سند مالکیت ملکی حقی از ملک مجاور برای آن قائل شده باشند، مثل حق عبور با حق مجرا و غیره، ولی مالک و دارنده سند مالکیت ملک مجاور این حق را برای ملک مذکور قایل نباشد در این صورت تعارض در حقوق ملک صورت می گیرد.

ابطال سند مالکیت در معامله معارض

در ابطال معامله معارض دادگاه برای ابطال سند مالکیت آن سندی را که جریان ثبتی آن را صحیح تشخیص دهد تعیین و سند دیگر را که جریان ثبتی آن را صحیح تشخیص نداده است، چه ثبت سند مقدم باشد چه موخر، ابطال می نماید.

با اینکه دارنده سند موخر دعوای ابطال سند ثبت مقدم را طرح می نماید، اما ممکن است نتیجه دعوا ابطال سند خود باشد.

در اینجا دادگاه مکلف است در هر حال یکی از دو سند مالکیت را ابطال کند اگرچه آن سند مالکیت متعلق به خواهان باشد و دعوای ابطال آن طرح نشده باشد.

 

وجه التزام یا خسارت قراردادی

وجه التزام یا خسارت قراردادی از مواردی است که خریدار و فروشنده می توانند به نفع خود در قرارداد درج نمایند. خسارت قراردادی مبلغی است که در قرارداد تعیین می شود تا در صورتی که متعهد در زمان مقرر به تعهدات خود عمل نکرد و یا به صورت ناقص عمل نموده ، طرف زیان دیده بتواند دادخواست الزام به انجام تعهد و  مطالبه وجه التزام را از تاریخی که تعهد باید به انجام می رسیده مطرح نماید .  برای مثال شخصی در تاریخ معینی ملزم به تحویل ملک یا خودرو و یا ملزم به تنظیم سند رسمی بوده و از انجام تعهد خودداری کرده است.

معمولاً این وجه التزام یا خسارت قراردادی به صورت روزانه تعیین می گردد و اگر در این مبلغ به طور مشخص تعیین شده باشد دادگاه  نمی تواند متخلف را  به بیشتر یا کمتر از آنچه که در قرارداد آمده محکوم نماید؛ اما مبلغ وجه التزام می تواند بیشتر از خسارت واقعی باشد. . همچنین اگر شکایت بابت دریافت خسارت باشد ، به علت تفاوت وجه التزام و خسارت تاخیر تادیه ، قاضی می تواند در میزان خسارت دریافتی دخالت نماید .

عدم انجام تعهد به دلیل قوه ی قاهره

اگر متعهد به واسطه ی حادثه ای که خارج از کنترل اوست و غیر قابل پیش بینی و پیشگیری است نتواند از عهده ی تعهد خود برآید محکوم به تأدیه خسارت قراردادی نخواهد شد. در شرایطی که قوه قهریه مانع از انجام تعهد می شود ، چنانچه زمان اجرای تعهد، قید تعهد باشد ،  قرارداد منفسخ می شود و متعهد نیز از جبران خسارت معاف خواهد شد در غیر این صورت قرارداد به قوت خود باقی است  اما متعهد از جبران خسارت معاف خواهد بود ، البته در صورت غیرقبل پیش بینی بودن حادثه ،  متعهد له حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. بنابراین وجه التزام در واقع توافق طرفین در خصوص میزان خسارت است پس در جایی که اساساً خسارت قابل مطالبه نباشد وجه التزام نیز قابل مطالبه نمی باشد.

اما اگر متعهد اجرای تعهد را حتی در صورت بروز قوه قاهره نیز تضمین کرده باشد معاف از مسئولیت خسارت نیست.

نحوه تعیین وجه التزام در قرارداد

میزان وجه التزام با توافق دو طرف قرارداد مشخص می شود و هر یک از طرفین زمانی می تواند درخواست مطالبه وجه التزام را نمایند که خود تمام تعهدات را به طور کامل انجام داده باشد

 

 

 

اثبات مالکیت ملک

در دعاوی مالکیت، چنانچه ملکی فاقد سند رسمی باشد یعنی در در اداره ثبت اسناد و املاک به صورت رسمی ثبت نشده باشد و در مورد مالکیت آن اختلافی ایجاد شود کسی که ملک را خریده است نیازمند طرح دعوا جهت اثبات مالکیت خویش می باشد.

طرح دعوا با خواسته اثبات مالکیت

دعوای اثبات مالکیت در دادگاه حقوقی محلی که ملک در حوزه قضایی آن واقع است مطرح می شود .

و دادگاه  در صورتی که با دلایل و مستندات کافی خواهان، مانند تصرف ملک، مبایعه نامه عادی و شهود ، مالکیت خواهان را احراز نماید ، حکم به ثابت شدن مالکیت او صادر می کند.

همچنین حکم اثبات مالکیت، اعلامی است ؛ به این معنا که نیازی به صدور اجرائیه ندارد.

معمولا دادگاه ها در خصوص دعوا اثبات مالکیت نسبت به املاک ثبت شده ، قرار عدم استماع دعوا صادر می نمایند.

دلایل اثبات مالکیت

1. سند ؛
2. شاهد ؛
3. تصرف مال ؛
4. وجود قرارداد شفاهی یا کتبی .

اثبات مالکیت نیازی به وجود مبایعه نامه و قرارداد ندارد زیرا مالکیت ممکن است به شکل های مختلف منتقل شده باشد؛ به عنوان مثال از طریق ارث و یا ...

رفع بازداشت از ملک چگونه صورت می گیرد؟

رفع بازداشت ملک از طرق مختلفی صورت می گیرد که در اینجا به توضیح مختصر مواردی از آن اکتفا می کنیم.

 

رفع بازداشت با تبدیل تامین

یکی از موارد رفع بازداشت ملک ، تبدیل تامین است؛ منظور از تبدیل تامین این است که با حکم دادگاه مال دیگری جایگزین ملک بازداشتی شود. خوانده می تواند در عوض مالی که دادگاه توقیف کرده است و یا در جریان توقیف می باشد ، وجه نقد و یا اوراق بهادار به میزان همان مال در صندوق دادگستری یا یکی از بانک ها به ودیعه گذارد. همچنین می تواند درخواست تبدیل مال توقیف شده به مال دیگر را نماید مشروط بر اینکه مال پیشنهاد شده از نظر قیمت و سهولت فروش ، کمتر از مال توقیف شده نباشد. این درخواست تنها یک بار می تواند از سوی محکوم علیه مطرح شود و چنانچه  محکوم به ، عین معین باشد ، تبدیل تامین منوط به رضایت خواهان است.

در اینجا منظور از رفع بازداشت ، رفع اثر از ملکی خاص است و نه رفع اثر دستور بازداشت به صورت کلی.

 

رفع بازداشت با رضایت خواهان و محکوم له

شخصی که درخواست بازداشت ملک را نموده هر زمان که بخواهد می تواند با اعلام رضایت خود پرونده را بسته و از بازداشت ملک رفع اثر نماید.

 

رفع بازداشت از ملک به علت عدم اقامه دعوی اصلی در موعد مقرر

درخواست کننده توقیف ملک باید ظرف ده روز از تاریخ صدور قرار تامین خواسته و بیست روز از تاریخ دستور موقت، نسبت به اقامه دعوی اصلی در دادگاه صلاحیتدار اقدام نماید؛ چنانچه خواهان  در این مدت اقدام نکند به درخواست خوانده از بازداشت ملک رفع اثر خواهد شد.

 

رفع بازداشت ملک به علت محکومیت خواهان

طبق ماده 118 آ.د.م در صورت صدور حکم قطعی علیه خواهان یا استرداد دعوا و یا دادخواست ، تامین خود به خود مرتفع می شود.

 

رفع بازداشت از ملک به درخواست شخص ثالث

طبق ماده 146 آ.آ.م در دو صورت با ادعای شخص ثالث  مبنی بر داشتن حقی در ملک مورد بازداشت از آن رفع اثر خواهد شد:

الف) ادعا مستند به حکم قطعی بوده  و این قطعیت مقدم بر تاریخ بازداشت ملک باشد ؛

ب) ادعا مستند به سند رسمی بوده و این  سند رسمی مقدم بر تاریخ بازداشت تنظیم شده باشد.

 

رفع توقیف از ملک مورد وثیقه

در امور کیفری در صورت صدور قرار منع تعقیب یا  قرار موقوفی تعقیب و حکم برائت ، از وثیقه ملکی که در مورد متهم صادر شده است رفع اثر خواهد شد . همچنین با شروع به اجرای حکم و یا مختومه شدن پرونده و معرفی و تحویل متهم توسط وثیقه گذار در هر مرحله از دادرسی ،  از وثیقه ملکی تامین گذار رفع اثر خواهد شد.
 

 

فروش ملک مشاع

فروش مال مشاع

ملک مشاع ، ملکی است که بین دو یا چند نفر مشترک باشد و به همین دلیل فروش آن معمولا با دشواری هایی همراه است.

 

 

 

 

 

چگونگی فروش ملک مشاع  

برای فروش ملک مشاع ابتدا باید نسبت به افراز یا تقسیم آن اقدام نمود که این عمل در اکثر مواقع با مخالفت برخی از شرکا و یا با مشکل غیر قابل افراز بودن ملک مواجه می گردد. 

چنانچه تقسیم ملک، مورد توافق تمامی مالکین باشد، سند مربوطه توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر می گردد. همچنین در صورت اختلاف شرکا در مورد تقسیم ملک مشاع چنانچه  به تشخیص اداره ثبت، ملک قابل افراز باشد، متقاضی  فروش ملک مشاع با انجام اعملیات ثبتی ، سند افرازی خود را دریافت می کند و می تواند سهم خود از ملک مشاعی را به فروش برساند.

 

فروش ملک مشاع غیر قابل افراز

در صورتی که اداراه ثبت یا دادگاه گواهی غیر قابل افراز بودن ملک مشاع را صادر نمایند متقاضی فروش می تواند از طریق دادگاه محل وقوع ملک نسبت به فروش ملک مشاع اقدام کند.

دادگاه پس از وصول درخواست دستور فروش، بدون آن که وقت رسیدگی تعیین کند، اقدام به صدور دستور فروش مال مشاع و ارسال دادنامه صادر شده به اجرای احکام مدنی می کند.

دستور فروش صادره توسط دادگاه از طریق اجرای احکام و به وسیله مزایده انجام می گیرد و مبلغ حاصل از فروش ملک مشاع  به نسبت سهم شرکا بین آنان تقسیم می شود.

این دستور دادگاه قابل اعتراض نمی باشد.

اما در صورت بازداشت یا در رهن بودن ملک ، درخواست دستور فروش قابل استماع نمی باشد.

 

ابطال فروش ملک مشاع

در صورتی که ملک مشاعی قابلیت افراز داشته باشد اما یکی از شرکا ملک را به فروش برساند دیگر شرکا می توانند نسبت به ابطال فروش ملک مشاع اقدام نمایند. اما اگر شریک مشاعی، صرفاً اقدام به فروش سهم خود از ملک مشاع کرده باشد درخواست ابطال معامله از طرف شرکای دیگر مال غیرمنقول قابلی پذیرش ننمی باشد و تنها چنانچه مورد از موارد اعمال حق شفعه باشد، تملک به حق شفعه وجود خواهد داشت.

چنانچه  ملک قابلیت افراز نداشته باشد، فروش ملک مشاع توسط یکی از شرکا و بدون اذن دیگر مالکان جرم نیست و  شرکاء تنها می توانند معامله فضولی را قبول یا رد نمایند.

 

 

 

 

تقسیم ملک مشاع

ملک مشاع، ملکی است که بین دو یا چند نفر مشترک باشد. چنانچه یک یا چند نفر از مالکین مشاعی قصد فروش سهم خود از ملک

مشاع را داشته باشد بحث تقسیم ملک مشاع مطرح می شود.

اگر شرکا در خصوص تقسیم ملک به توافق نرسند؛ متقاضی تقسیم می تواند از طریق قانونی اقدام نماید.

 

 

 

 

 

روش های تقسیم مال مشاع

الف) تقسیم به افراز: تقسیم به افراز حالتی است که بتوان برای هریک از شرکا سهم مشخصی تعیین کرد و اصولاً در مالی که اجزا آن مساوی باشد صورت می گیرد؛ 

ب) تقسیم به تعدیل: تقسیم به تعدیل در جایی صورت میگیرد که برخلاف افراز، مال مورد نظر اجزای یکسانی ندارد؛ این نوع تقسیم بر اساس مساحت صورت نمی گیرد بلکه اساس ارزش مال انجام می شود؛ 

ج) تقسیم به رد: در برخی موارد، لازم است که وجهی دیگر به فردی که سهم کمتری در اختیار دارد، داده شود تا از نظر ارزش سهمی با دیگر شرکاء مساوی شود.

 

نحوه تقسیم ملک مشاع در مراجع قانونی

در صورتی که جریان ثبتی ملک مشاع به اتمام رسیده باشد در خواست تقسیم یا افراز ملک بایستی به اداره ثبت محل وقوع آن تسلیم شود.

تصمیم واحد ثبتی در خصوص قابل افراز یا غیر قابل افراز بودن ملک در دادگاه عمومی محل وقوع ملک مشاع قابل اعتراض می باشد و چنانچه جریان ثبتی ملک مشاع خاتمه نیافته باشد، یا اینکه مابین شرکاء، محجور یا غایب مفقدالاثر وجود داشته باشد ، دادگاه محل وقوع ملک ضالح به رسیدگی به تقاضای تقسیم ملک می باشد.

 

فروش ملک مشاع غیر قابل افراز

ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص داده شود با تقاضای هر یک از شرکا و به دستور دادگاه ، از طریق اجرای احکام مدنی برای فروش به مزایده گذاشته می شود و پس از فروش و کسر هزینه های قانونی؛ وجوه باقی مانده بین شرکا تقسیم می گردد.