حق زارعانه در زمین زراعی وقفی

وقف از لحاظ اجتماعی دارای اهمیت بسیاری در فرهنگ ایران می باشد. مردم ایران با توجه به دین و مذهبشان امر وقف را در جهت امور خیریه و باقیات صالحات خود انجام می دادند . از آنجا که فروش مال وقفی مطابق قوانین جاریه علی الخصوص قانون مدنی جایز نیست در زمان اجرای مرحله دوم اصلاحات ارضی و مرحله سوم اصلاحات ارضی مقنن در جهت اجرای برنامه اصلاحاتی خود اقدام به تصویب قوانینی نمود که در عمل کلاهی شرعی برای ممنوعیت فروش مال موقوفه بود.

پس از تصویب و اجرای این قوانین و پیروزی انقلاب اسلامی مصوبات اخیر به دلیل غیر شرعی بودن باطل شد و سوالی که این وسط به ذهن متبادر گشت این بود که آیا زارعینی که به موجب قوانین سابق زمین زراعی وقفی را خریده بودند و حال اسناد مالکیت شان باطل شده بود در اراضی مذکور حق زارعانه دارند یا خیر؟

ایجاد حق زارعانه در زمین وقفی

با توجه به اینکه مالکیت زارعین باطل شده بود و انتقال عین در مال موقوفه ممنوع بود عده‌ای در پاسخ به سوال بالا بیان کردند زارع حق زارعانه ندارد و باید مطالبه اجرت المثل املاک وقفی نیز از آنها برای مدتی که مانند مالک زمین را در تصرف داشتند انجام شود؛ در مقابل عده ای بیان داشتند که وجود یک حق در یک زمین وقفی( مثل حق ارتفاق ) منافاتی با عدم قابلیت انتقال مالکیت آن ندارد.

حقوقی که قوانین بعد از انقلاب برای صاحب حق زارعانه  پیش بینی کرده است

در این قوانین دو حق برای زارع صاحب نسق محترم شمرده شده :

اول اینکه:  صاحب حق زارعانه در انعقاد اجاره نسبت به زمینی که در آن زراعت می کند حق اولویت دارد، ولی اگر در موعد تعیین شده توسط اداره اوقاف و با ابلاغ کتبی آن حضور نیابد، اوقاف می تواند زمین مزبور را با روش های اجاره موقوفات به دیگری اجاره دهد .

دوم اینکه : اسناد مالکیت با حفظ حقوق زارعین باطل شد. یعنی اگر ملک به زارع صاحب حق زارعانه با رعایت حق اولویت اجاره داده نشود، باید حقوق مکتسبه وی با نظر کارشناسی پرداخت شود به این معنی که به طرق قانونی تقویم حق زارعانه صورت گرفته و به صاحب آن پرداخت شود.

 

امکان مطالبه حق زارعانه در صورتی که دولت زمین را تملک کرده باشد

حق زارعانه حقی است مالی برای زارع در ملک مزروعی مالک به تبع تصرفات مستمر و طولانی زارع ، در ملک دیگری (مالک ) ، همراه با کار ، فعالیت ایجاد مرغوبیت و یا ابقای مرغوبیت سابق در اثر اذن مالک یا یکی از عقود زراعی مانند مزارعه یا اجاره ایجاد می‌شود . خواه این حق در عقد تصریح شده باشد یا به عنوان شرط ضمنی از عرف اقتباس گردد .

به موجب مقررات با حصول عواملی که باعث ایجاد حق زارعانه برای زارع می شوند . زارع می تواند اقدام به مطالبه حق زارعانه که برای وی ایجاد شده اقدام کند.

 امکان مطالبه حق زارعانه از دولت

گاهی ضرورت زندگی اجتماعی می طلبد تا برای اجرای برنامه های عمومی ، عمرانی و نظامی وزارتخانه‌ها و مؤسسات و .....که در جهت تسهیل زندگی عمومی و پیشرفت جامعه ضروری است ، اراضی متعلق به اشخاص ( اعم از زراعی و غیر زراعی) توسط ارگان دولتی خریداری و تملک گردد .

در چنین مواردی مسئله‌ای که حادث می‌شود این است که اگر در زمین زراعی، زارع دارای حق زارعانه باشد آیا پس از تملک زمین توسط دولت حق زارعانه شخص ساقط می شود یا خیر ؟ در این خصوص در لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸، و قانون نحوه تقویم ابنیه املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب ۱۳۷۰ تعیین تکلیف شده است. به موجب دو مقرره مذکور در صورتی که زارعین حقی در ملک تملک شده توسط دولت داشته باشند حقوق زارعین ذینفع از محل ارزش کل ملک به آنان پرداخت می‌شود. در خصوص نحوه تقویم حق زارعانه در این موارد اگر توافقی سابق بر تملک دولت نباشد طبق روال معمول و عرفی توسط کارشناس قیمت حق زارعانه تعیین می شود.

 

 اعتراض به ارزیابی و قیمت اراضی زارعی

 از آنجایی که زارع در بحث تملکی که توسط دولت صورت می گیرد حقوقی دارد در صورتی که تشریفات قانونی برای تملک اراضی واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها رعایت نشده باشد ، میتوان حق اعتراض را برای وی به دلیل ذینفع بودن در پرونده قائل شد  .