معنای حق زارعانه و مصطلحات آن در نقاط مختلف

 

مبنای ایجاد حق زارعانه

 

در قدیم الایام به دلیل کمبود کار وامکانات اکثر زمین های مالکان به صورت بلا استفاده و بدون کشت باقی مانده بودند و این عدم زراعت برای سالیان متمادی باعث شده بود که اراضی مذکور قابلیت زراعی خود را از دست بدهند . در چنین مواردی مالکان برای اینکه از زمین های خود دستاوردی داشته باشند و اراضی مذکور بلا استفاده نمانند اقدام به انعقاد قرارداد زراعی با زارع می کردند که زارع در زمین های مذکور کشاورزی کرده و محصول بدست آمده به نسبت بین مالک و زارع تقسیم شود .

از آنجایی که این اراضی قابلیت بهره برداری نداشت مهیا کردن آن برای کشت زرع ، مشقت و رنج بسیاری می طلبید عرف و جامعه برای زارعی که زمین در نتیجه زحمت و تلاش وی مستعد کشاورزی بود حق تقدمی در کشت و زرع ایجاد می کرد که تحت عنوان حق زارعانه شناخته می شد .

 

تعریف حقوقی حق زارعانه

 

حق زارعانه عبارتست از : حق مالی برای زارع در ملک مزروعی مالک که به تبع تصرفات مستمر وطولانی زارع ، در ملک دیگری ، همراه باکار ، فعالیت ، ایجاد مر غوبیت و یا ابقای مرغوبیت سابق در اثر اذن مالک یا یکی از عقود زراعی مانند مزارعه و اجاره ایجاد می شود . خواه این حق در عقد تصریح شده باشد ویا به عنوان شرط ضمنی از عرف اقتباس گردد.

 

مصطلحات حق زارعانه در حقوق ایران

 

حق زارعانه در اقصی نقاط ایران به حکم عرف و عادت نام های متفاوتی دارد .

حق زارعانه در شمال ایران ( بیشتر در مازندران ) به عنوان حق تبر تراشی یا کارافه شناخته می شود . از دیگر مصطلحات حق زارعانه در شمال دستدارمی  یا دستارمی ، می باشد . در استان گلستان علاوه بر حق دستارمی  ، حق و نگه کنی نیز به جای حق زارعانه استفاده می شد.

این حق در منطقه آذربایجان با عنوان جور (جوار) شناخته می شد و در باسمنج و بعضی نقاط مراغه و قراجه داغ متداول بوده است . در شمال شرقی ( منطقه خراسان ) بَللَک به جای حق زارعانه متداول بوده است . در اطراف تهران قراپشک و در اصفهان کارکرد به کار برده می شده است .در کازرون نیز حق زارعانه را به دلیل تشابهی که با حق سر قفلی در زمان قدیم داشته ، سرقفلی می نامیدند .

اصطلاحات دیگری از جمله « حق نسق زراعی » ، « حق بند » ، « حق چماچم » ، «حق طنابی » ، «حق عمل»  ، «حق آبادانی » و حق الزراعه نیز از مواردی است که در عرف قدیم به جای حق زارعانه مصطلح بوده است .

لازم به ذکر است در قوانین و مقررات نیز حق زارعانه با اسامی و عناوین متعددی مورد اشاره قانون گذار بوده است ، از جمله حق اولویت رعیتی ، حق ریشه ، حق آب وگل ، کارافه ، دسترنج رعیتی و ........ .

 

 

ملی کردن جنگل ها ومراتع

ملی کردن عبارتست از انتقال دائم اموال ودارایی های خصوصی به مالکیت عمومی که در تعقیب بعضی از اهداف سیاسی و اقتصادی ودر ازای پرداخت غرامت صورت می گیرد.

دهه چهارم قرن 14 هجری شمسی بهره برداری غیر مجاز وغیر اصولی از جنگل ها ومراتع به شدت روبه فزونی رفت واز آنجایی که جنگل ها ومراتع ملک شخصی اشخاص بودند ایرادی برآنها وارد نشد چرا که مالک با استناد به قاعده الناس مسلطون علی اموالهم و سوء استفاده از احترام به مالکیت خصوصی در قانون در اقدامات غیر اصولی خود کوتاه نمی آمد. همین امر و اوامر متعدد دیگر باعث شدتا قانون ملی شدن جنگل ها و مراتع به تصویب برسد.

به موجب این قانون مالکیت خصوصی جنگل ها و مراتع از بین رفت و مالکیت عمومی جای آن را گرفت .این اقدام رژیم حاکم به طور عام انگیزه های سیاسی ، اقتصادی و اجتماعی فراوانی در خود داشته است . اما به طور خاص در جهت حفظ محیط زیست و برنامه ریزی صحیح در جهت بهره برداری از جنگل ها و مراتع بوده است.

 

روند ملی کردن مراتع وجنگل ها

از تاریخ 19/02/1340 که مجلس بیستم شورای ملی منحل شد ( انحلال مجلس بیستم به مدت 29 ماه به طول انجامید ) تا تشکیل دوباره آن در مورخه 14/07/1342 مصوبات گوناگونی به وسیله هیأت وزیران به تصویب رسید که تصویب نامه ملی شدن جنگل ها و مراتع یکی از آن هاست.

نحوه اعلام اراضی مشمول ملی شدن ، در قانون سابق بدین نحو بود که جنگلدارها بابررسی شاخصه های فنی در تشخیص اراضی ملی از مستثنیات صرف نظر از اینکه این اراضی سند مالکیتی دارند یا نه نسبت به تشخیص اراضی ملی از مستثنیات اقدام می نمودند و در صورتی که بعداًمالک یا ذینفعی به نظر جنگلدار اعتراضی داشت در کمیسیون ماده 20 به اعتراض وی رسیدگی می شد بعد ها کمیسیون ماده 56 قانون حفاظت و بهره برداری از جنگل ها و مراتع به این اعتراض رسیدگی می نمود.

آثار ملی کردن جنگل ها و مراتع

تصویب نامه هیئت وزیران مبنی بر ملی کردن جنگل ها و مراتع به مانند سایر قوانین و مقررات دارای آثار فراوانی بوده است از جمله این قانون می توان به موارد زیر اشاره کرد :

1- زوال مالکیت خصوصی و ایجاد مالکیت عمومی

2- ابطال اسناد مالکیت خصوصی مالکین وتنظیم سند جدید به نام دولت و به نمایندگی اداره منابع طبیعی

3- فک اجباری معاملات رهنی یا با حق استرداد نسبت به اراضی ملی شده : در این خصوص لازم به توضیح است که بر اساس ماده 6 تصویب نامه قانونی ملی شدن جنگل ها و مراتع به قائم مقامی از بدهکار به سازمان جنگلبانی ایران تا میزان طلب خود از وجوهی که به موجب قانون مذکور قابل پرداخت بوده رجوع کنند.

4- تأسیس جایگاه « تشخیص اراضی ملی از مستثنیات »

نکاتی از قراردادهای پیش فروش ساختمان

تقریبا از زمانی که آپارتمان ها با افزایش قیمت جدی روبرو شدند و قدرت خرید جامعه در این موضوع پایین آمد ، قانون پیش فروش ساختمان   در  سال  89   به تصویب رسید که در نتیجه این تصویب از خریداران حمایتی صورت گیرد. لذا در سال‌های اخیر قراردادهای پیش فروش  ساختمان از رونق بسیار بالایی برخوردار شده اند.

• قرارداد پیش فروش چیست؟

• مطابق   با   ماده   1   قانون   پیش  فروش   ساختمان «   هر  قراردادی   با هر عنوانی  که طی  آن   مالک   رسمی  زمین  (پیش فروشنده)  متعهد به احداث  یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحدی از آن را با هر نوع کاربری به خریدار (پیش خریدار) تحویل دهد » قرارداد پیش فروش اطلاق  می شود.
•  پس نباید چنین تصور نمود که با تغییر عنوان قرارداد مثلا پیمانکاری یا مشارکت یا سرمایه گزاری یا مدیریت پیمان یا                  مبایعه نامه می توان قانونگزار را دور زد.
• هر ملکی با هر نوع کاربری اعم از مسکونی،تجاری، اداری و غیره مشمول قانون پیش فروش ساختمان است به شرطی که :

اولا: دارای پروانه ساختمان باشد.ثانیا : دارای شناسنامه فنی باشد .  ثالثا :دارای سند مالکیت رسمی باشد.

• قرارداد پیش فروش آپارتمان ، یکی از عقود تشریفاتی است؛ بدین معنا که قانونگذار اصول و تشریفات خاصی را برای آن در نظر گرفته که همه افراد باید از آن تبعیت نمایند. ازجمله تشریفات این قرارداد آن است که باید حتما در یکی از دفاتر اسناد رسمی تنظیم گردد. فی الواقع مشاوران املاک مکلفند پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را برای تنظیم سند رسمی این قرارداد به همان دفترخانه ببرند و نمی‌­توانند خودشان اقدام به تنظیم قرارداد پیش فروش نمایند. ( ماده 24  قانون پیش فروش ساختمان )
• قرارداد  پیش فروش  ساختمان از نظر  حقوقی   یک  قرارداد  لازم  بوده  و اصولاً  اشخاص حق ندارند به صورت  یک طرفه به این قرارداد  خاتمه دهند؛ مگر آنکه موجبی برای فسخ قرارداد  وجود داشته  باشد که این موجبات  در قانون  پیش فروش  ساختمان  مورد  اشاره  واقع شده اند.

 از جمله موارد حق  فسخ طرفین  قرارداد  به شرح ذیل است :

حق فسخ خریدار : 1لف)   اگر مساحت ساختمانی  که فروشنده  به خریدار تحویل داده است، کمتر از 95 درصد مساحت قید شده در متن قرارداد باشد، مطابق  با  ماده  7  قانون  پیش فروش ساختمان خریدار در این حالت می‌تواند  یا این قرارداد را فسخ نماید و یا تفاوت قیمت را  بر پایه قیمت روز بناء و براساس نظر کارشناسی از پیش‌فروشنده مطالبه کند.

• ب)  مطابق  با  ماده 7  قانون  پیش فروش ساختمان چنانچه مساحت بنا  بیش  از  پنج درصد (5%) از زیربنای مقرر در قرارداد باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
• حق فسخ فروشنده: اگر خریدار اقساط را سر موعد نپردازد؛ براساس ماده  16  قانون پیش فروش ساختمان، فروشنده در این حالت موظف است که ابتدا مراتب را کتباً به اطلاع دفترخانه تنظیم سند برساند. دفترخانه ظرف مدت یک هفته به خریدار اخطار می‌دهد که طی یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید. در غیر این صورت، قرارداد ازجانب فروشنده قابل فسخ خواهد بود.

• نکته بسیار مهم برای فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان از ناحیه فروشنده این است که می‌بایست با تنظیم اظهارنامه کتبی و ابلاغ آن ازطریق دفتر اسناد رسمی تنظیم‌کننده قرارداد صورت پذیرد.

 

• مطابق با  ماده  2  قانون  پیش  فروش ساختمان  در قرارداد پیش‌فروش باید موارد زیر به صراحت عنوان شود:

• مشخصات طرفین   اعم از حقیقی  یا حقوقی.
• مورد معامله (پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی  وقوع  ملک) .
• مشخصات ظاهری ملک ( اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی ، تعداد اتاقها و....     )
• مشخصات فنی و معماری ملک ( :مشخصات فنی و معماری ساختمانی  که واحد در آن احداث میشود  مانند موقعیت ، کاربری و  مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات  و کل واحدها  و....)
• قیمت ملک  ( بها یا عوض).
• سند رسمی مالک (پیش فروشنده) یا وکالتنامه پیش فروشنده.
• تاریخ تحویل ملک و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی.
• تعیین تکلیف راجع به خسارات ، تضمینها و قرارداد بیمه ای ، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله .
• معرفی داور .

5. مستندا به ماده  4 قانون پیش فروش  ساختمان ، هیچ دفتر خانه ای بدو ن این اسناد و مدارک حق انعقاد و تنظیم قرارداد رسمی پیش فروش ساختمان را ندارد:

• سند رسمی مالکیت  یا سند رسمی اجاره  با حق احداث  بنا
• پروانه یا جواز ساخت کل ساختمان
•   شناسنامه فنی  مستقل برای هر واحد ساختمانی
• بیمه نامه مسؤلیت های مندرج در ماده ۹ قانون پیش فروش ساختمان (  مسئولیت  پیش  فروشنده  در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی  در قبال پیش خریدار و اشخاص ثالث)
• پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک.
• تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان.

5.  لازم به ذکر است مطابق با ماده 18  قانون پیش فروش ساختمان  ، پیش خریدار می تواند با کسب رضایت پیش فروشنده تمام حقوق خود را به شخص دیگری واگذار کند. پس از آن منتقل الیه قائم مقام پیش خریدار بوده و باید به تمام تعهدات باقی مانده عمل کند. اگر پیش خریدار بدون اجازه پیش فروشنده حقوق خود در قرارداد پیش فروش را به غیر انتقال دهد ، انتقال گیرنده  رسمیتی در مقابل  پیش فروشنده ندارد و باز هم پیش خریدار مسئول پرداخت اقساط و انجام تعهدات است.
5. مبلغ نمونه قرارداد پیش فروش ساختمان، همان قیمت ملک مورد معامله می‌باشد که طرفین قرارداد بر سر این مبلغ و نحوه پرداخت آن با یکدیگر توافق می‌نمایند. خریدار می‌تواند با توافق با فروشنده این مبلغ را در چند قسط پرداخت نموده و یا بخشی از آن را به‌ صورت نقد و باقی ‌مانده را تقسیطی بپردازد. نکته قابل توجه در این زمینه، این است که مطابق با ماده  11 قانون پیش فروش ساختمان، حداقل 10 درصد از مبلغ قرارداد باید همزمان با انتقال رسمی  مالکیت پرداخت گردد.
5. با توجه به ماهیت قرارداد پیش فروش ساختمان ، فوت  یکی از طرفین موجب انفساخ یا ابطال قرارداد نخواهد شد و ورثه شخص متوفی قائم مقام او در قرارداد پیش فروش خواهند بود و ملزم به اجرای تعهدات مورث خود می باشند. البته طرفین می توانند فوت یکی از طرفین را موجد حق فسخ برای طرف دیگر بدانند اما این امر مستلزم تصریح در قرارداد است.

• تعهدات پیش فروشنده و پیش خریدار

الف )  تعهدات پیش فروشنده :

1-ساخت ساختمان مطابق با ویژگی ها و اوصاف مقرر در قرارداد

2-تسلیم ساختمان در موعد مقرر به پیش خریدار

3-تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت به نام خریدار

ب) تعهدات پیش خریدار :

1-پرداخت ثمن

2-تحویل گرفتن ساختمان و امضاء ذیل صورت مجلس تحویل

3-حضور در دفترخانه، امضاء اسناد رسمی انتقال مالکیت و پرداخت هزینه های قانونی طبق قرارداد .

مطابق با   ماده  13  قانون  پیش فروش ساختمان: « پیش‌خریدار به نسبت اقساط پرداختی  یا عوض قراردادی ،  مالک  ملک  پیش ‌فروش‌ شده می‌گردد و در پایان مدت قرارداد پیش‌فروش و اتمام ساختمان ، با تأیید مهندس ناظر در صورتی‌ که تمام اقساط را پرداخت یا عوض‌قراردادی را تحویل داده  باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفای تعهدات، می‌تواند  با  مراجعه  به  یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید. چنانچه پیش‌فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش‌فروش‌شده خودداری نماید، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش‌خریدار یا قائم مقام وی می‌نماید. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذی‌نفع نسبت به تفکیک و یا افراز ملک پیش‌فروش‌شده اقدام نماید. »

 

نتیجه‌گیری

عقد قرارداد پیش فروش ساختمان ممکن است سبب گردد افراد صاحب مسکن شده و از پرداخت اجاره‌های سنگین خلاصی یابند؛ اما همواره این موضوع باید مد نظر افراد، چه به‌عنوان پیش‌فروشنده و چه به‌عنوان پیش‌خریدار، باشد که اگر بدون آگاهی از قانون پیش فروش آپارتمان و عرف حاکم بر این قرارداد معامله نمایند، ممکن است نه‌تنها متحمل خسارت نقدی گردند، بلکه مورد کلاهبرداری قرار گرفته و سرمایه خود را در این راه از دست بدهند. درنتیجه، اگر در شرف عقد چنین قراردادی می‌باشید، الزامات حقوقی را رعایت نموده و قرارداد پیش فروش را در بنگاه املاک معتبری منعقد نمایید تا ریسک این قرارداد به حداقل برسد.

اثبات مالکیت ملک

اثبات مالکیت ملک فاقد سابقه ثبتی

با تصویب قانون ثبت اسناد و املاک و صدور اسناد رسمی مالکیت برای مالکین، وضع مالکیت بیشتر املاک و اراضی کشور مشخص شد و این امر قطعا به کاهش اختلافات و دعاوی کمک شایانی کرده است اما همچنان بخش قابل توجهی از املاک به ثبت نرسیده و سندی برای آنها صادر نشده است. مدعی مالکیت این قبیل املاک می تواند با تقدیم دادخواستی به خواسته اثبات مالکیت املاک فاقد سابقه ثبتی، خواستار به رسمیت شناخته شدن حق مالکیت خود شود.

نحوه طرح دعوای اثبات مالکیت املاک فاقد سابقه ثبتی

آنچه که در مورد این دعوا حائز اهمیت محسوب می شود این است که دعوای اثبات مالکیت تنها راجع به املاکی قابل استماع است که فاقد سابقه ثبتی باشند و اگر ملک مختلف فیه قبلا به ثبت رسیده باشد، خواهان با قرار عدم استماع دعوا روبرو خواهد شد. این دعوا توسط مدعی مالکیت ملک علیه شخصی اقامه می شود که ملک را به خواهان فروخته است.

مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای اثبات مالکیت املاک فاقد سابقه ثبتی

رسیدگی به ادعای خواهان مبنی بر مالکیت ملک فاقد سابقه ثبتی در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.

ادله اثبات مالکیت املاک فاقد سابقه ثبتی

اهم دلایلی که در دعوای اثبات مالکیت مورد استناد خواهان قرار می گیرد عبارتند از اماره تصرف، اسناد عادی نظیر مبایعه نامه، شهادت شهود، تحقیق محلی و معاینه محل و ... .

برابر ماده 35 قانون مدنی، تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است؛ مگر اینکه خلاف آن ثابت شود. فلذا شخصی که در ملک ثبت نشده متصرف بوده می تواند برای اثبات مدعای خود به این تصرف استناد نماید.

 

همچنین وجود خط تلفن، کنتور آب و برق و گاز و ... به نام مدعی مالکیت در ملک متنازع فیه می تواند مثبت ادعای وی در خصوص مالکیت ملک باشد.

 

الزام مالک به پرداخت بدهی های ملک

مسئولیت پرداخت هزینه ها در قرارداد مشارکت در ساخت بر اساس توافق طرفین معین می شود؛ اما پرداخت بدهی های ملک که ارتباطی به قرارداد مشارکت در ساخت نداشته و پیش از آن به وجود آمده بر عهده مالک است و در صورت استنکاف وی از پرداخت، سازنده می تواند دعوای الزام مالک به پرداخت بدهی های ملک را در دادگاه صالح اقامه نماید.

مرسوم است که در قراردادهای مشارکت در ساخت، سازنده مسئولیت پرداخت هزینه های لازم برای اجرای قرارداد را تقبل می نماید؛ از جمله هزینه های مربوط به اخذ بیمه نامه های مورد توافق یا اخذ پروانه ساختمان.

چنانچه در مورد بدهی های قبلی ملک توافقی نشده باشد یا سازنده کلا نسبت به آنها بی اطلاع باشد، مالک به عنوان مسئول پرداخت شناخته می شود.

بدهی های قبلی ممکن است مربوط به مالیات بر ملک، قبوض آب، برق، گاز، تلفن یا عوارض شهرداری باشد. در صورتی که مالک نسبت به عوارض شهرداری معترض باشد، می تواند اعتراض خود را از طریق کمیسیون ماده 77 شهرداری پیگیری نماید.

این دعوا از سوی سازنده علیه مالک اقامه خواهد شد.

خواهان می تواند دعوای خود را در هر یک از دادگاه های عمومی حقوقی محل انعقاد یا اجرای قرارداد مشارکت در ساخت یا محل اقامت خوانده اقامه نماید.

پس از قطعیت حکم صادره، محکوم علیه تا ده روز پس از ابلاغ اجرائیه مهلت دارد تا محکوم به را بپردازد. در غیر این صورت محکوم به از محل اموال وی استیفا خواهد شد.

ابطال سند رسمی مالکیت

مطابق ماده 70 قانون ثبت، مندرجات کلیه اسنادی که به صورت رسمی به ثبت رسیده باشند در تمام مراجع معتبر شمرده میشود؛ مگر آنکه بی اعتباری سند، طبق شرایط مقرر قانونی به اثبات برسد. اسناد رسمی در صورتی معتبر خواهند بود که با رعایت تشریفات مقرر قانونی صادر شده باشند. شخصی که مدعی بی اعتباری سند رسمی باشد میتواند اقدام به اقامه دعوای ابطال سند رسمی مالکیت نماید.

مطابق مقررات قانون ثبت، با صدور سند رسمی مالکیت به نام شخص، کلیه مراجع و محاکم مکلفند شخص مزبور را به عنوان مالک ملک ثبت شده مورد شناسایی قرار دهند. هیچ یک از مامورین و مستخدمین دولتی نمیتوانند در اعتبار اسناد رسمی تردید نموده و اعتبار آن را نپذیرند؛ تا زمانی که حکم به ابطال این اسناد با رعایت تشریفات و از سوی مرجع صالح صادر شود.

علت اعتبار اسناد رسمی، تشریفات مربوط به روند صدور این اسناد است که باعث میشود احتمال جعل یا وقوع اشتباه در این اسناد به حداقل برسد. البته این امر مانع طرح دعوای ابطال اسناد رسمی نمیباشد؛ اما خواهان این دعوا باید عدم رعایت تشریفات قانونی، صدور سند به وسیله شخص فاقد صلاحیت و … را نزد دادگاه اثبات نماید.

به طور خلاصه در دعوای ابطال سند رسمی مالکیت ، خواهان از دادگاه می خواهد بی اعتباری سند موضوع دعوا را تایید و اعلام نماید.

گاهی قانونگذار بدون وقوع اختلاف و اقامه دعوا از سوی ذینفع، اقدام به ابطال برخی از اسناد رسمی مالکیت مینماید. از جمله این موارد میتوان به ابطال اسناد رسمی مالکیت موقوفات، اراضی موات، جنگل ها و مراتع و … از طریق تصویب مصوبات و قوانین اشاره نمود.

در صورتی که سند رسمی صادره موجب تضییع حقوق خصوصی افراد شود، شخص ذی حق میتواند با تقدیم دادخواست، صدور رای مبنی بر ابطال سند رسمی را تقاضا نماید.

اثبات وجود عوامل موجب ابطال در سند موضوع دعوا بر عهده خواهان میباشد. برخی از عواملی که در صورت اثبات، موجب ابطال سند رسمی خواهند بود عبارتند از: وجود سند معارض، مجعول بودن سند مالکیت، ثبت سند بر خلاف مقررات قانونی و … .

در برخی موارد، ابطال سند رسمی نیاز به صدور حکم از ناحیه دادگاه نداشته و اداره ثبت راسا نسبت به ابطال سند مالکیت اقدام می نماید . این موارد عبارتند از:

• در صورت به دست آمدن سند مالکیت اصلی پس از صدور سند مالکیت المثنی؛
• در صورت تفکیک ملک به قطعات مجزا و صدور سند مالکیت جدید؛
• در صورت انتقال چند ملک به یک شخص واحد؛
• در صورت افراز ملک مشاع؛
• در صورت ناقص بودن سند مالکیت؛
• در صورت وجود اسناد معارض؛ اگر دارنده سند موخر اقدام به طرح دعوا نکرده باشد.

 

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی 

 از آن جا که  دولت فقط اشخاصی  را که ملک به نام آنان  ثبت شده است و یا اشخاصی که ملک به آنان  منتقل شده است را مالک خواهد شناخت ,در کلیه قراردادهایی که سابقه ثبتی دارند , متعهد در زمان انتقال , ملزم به تنظیم سند رسمی می باشد ,در صورت عدم تنظیم سند رسمی , متعهد له  می تواند دادخواست الزام به تنظیم رسمی انتقال را به مرجع صالح تقدیم نماید .

 

موانع پذیرش دعوای الزام به تنظیم سند رسمی 

از مواردی که مانع پذیرش دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال د دادگاه می باشد , در رهن بودن ملک است . در این خصوص ابتدا می بایست نسبت به فک رهن اقدام شود و پس از آن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی به دادگاه ارائه شود .

در رویه قضایی بین قضات در خصوص ارائه همزمان دادخواست الزام به فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی اختلاف نظر وجود دارد . برخی از قضات ارائه همزمان دادخواست الزام به فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی را نمی پذیرند و ابتدا نسبت به دعوای الزام به فک رهن رسیدگی می کنند و پس از آن به در خصوص الزام به نتظیم سند رسمی حکم خواهند داد

یکی دیگر از مواردی که مانع پذیرش دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال می شود , بازداشت بودن ملک است . در صورت طرح دعوا الزام به تنطیم سند رسمی انتقال , دادگاه دادخواست را رد خواهد کرد .

در صورتی که فروشنده در زمان عقد قرارداد , به خریدار در خصوص تنظیم سند رسمی  وکالت دهد , دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال  در دادگاه مسموع نمی باشد .

در خصوص املاکی که سابقه ثبتی ندارند , دعوای الزام به تنطیم سند رسمی انتقال مسموع نیست و خواهان می بایست ابتدا دادخواست اثبات مالکیت را به دادگاه ارائه نماید و پس از صدور حکم نسبت به  دعوای الزام به تنطیم سند رسمی انتقال اقدام نماید .

 

الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاعی 

اگر قسمتی از یک ملک مشاعی فروخته شود , خواهان می تواند نسبت به همان قسمت , دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال را به دادگاه محل وقوع مال ارائه نماید .

 

نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی 

در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی  ملک در  صورت طرح دعوا , خریدار می بایست دادخواست خود را به دادگاه محل وقوع مال ارائه نماید .

خواهان در این دعوا می تواند به مبایعنامه عادی که فی مابین طرفین منعقد شده است , استناد نماید . در صورت عدم وجود مبایعنامه عادی , خواهان می تواند همزمان دادخواست الزام به تنطیم سند رسمی و اثبات وقوع بیع را به دادگاه ارائه نماید .

الزام به تنظیم سند رسمی در خصوص فروشنده متوفی

در صورت فوت مالک ,خواهان می تواند دادخواست خود را به طرفیت تمامی ورثه در مرجع صالح اقامه نماید . در صورتی که تمام ورثه , طرف دعوای الزام به نتظیم سندرسمی انتقال قرار نگفته باشند , دادگاه قرار رد دعوا صادر خواهد کرد .

 

اقدامات تامینی در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال 

خواهان می تواند با سپردن خسارات احتمالی , درخواست دستور موقت خود را به دادگاه رسیدگی کننده ارائه نماید . در صورتی که خواهان قبل از طرح دعوا تقاضای دستور موقت نماید , می بایست درخواست خود را به دادگاهی که مال در حوزه آن واقع شده است , تقدیم نماید .

در صورتی که طرفین قرارداد به  پرداخت وجه التزامی ملزم شده باشند , خواهان می تواند توامان با دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی , درخواست خود را مطرح نماید .

 

نحوه اجرای رای 

پس از صدور حکم قطعی , قاضی اجرای احکام نسبت به صدور اجراییه اقدام می نماید و به محکوم علیه ابلاغ می شود که ظرف ده روز در دفترخانه حاضر شود و نسبت به تنطیم سند رسمی ملک اقدام نماید . در صورت عدم حضور محکوم علیه در دفترخانه , با تقضای سردفتر اسناد رسمی ,  نماینده دادگاه در دفترخانه حاضر شده و نسبت به تنظیم سند رسمی ملک اقدام می نماید .

دعوای الزام به تحویل ملک 

در صورتی که خریدار براساس یک عقد صحیح ملکی را خریده باشد در حالی که هنوز عقد بیع میان طرفین همچنان معتبر می باشد , فروشنده از تحویل ملک به خریدار اجتناب نماید خریدار می تواند علیه فروشنده در مرجع صالح دعوای الزام به تحویل ملک را اقامه نماید .

 

زمان تحویل ملک به خریدار 

 در صورتی که در ضمن قرارداد اجاره در خصوص تحویل ملک فی مابین طرفین توافق حاصل شده باشد ,تا قبل از فرارسیدن موعد خریدار نمی تواند دعوای الزام به تحویل ملک را در دادگاه اقامه نماید چنان چه خریدار و فروشنده در خصوص تحویل ملک با یکدیگر توافق نکرده باشند , اصل بر فوری بودن تحویل ملک می باشد .

 

الزام به تحویل ملک با سند عادی 

در خصوص تحویل ملک با سند عادی در رویه قضایی اختلاف نظر وجود دارد , برخی از قضات معتقد هستند که فقط مالک رسمی ملک می تواند دعوای الزام به تحویل ملک را در دادگاه اقامه نماید .

در مقابل عده ای دیگر معتقد می باشند امکان طرح دعوای الزام به تحویل ملک با استناد با سند عادی وجود دارد و براساس نظریه فقهی شورای نگهبان نیز امکان طرح دعوا به استناد سند عادی در مرجع صالح امکان پذیر می باشد .

 

مسئول پرداخت هزینه تحویل ملک 

براساس قانون هزینه پرداخت مبیع بر عهده بایع و هزینه های پرداخت ثمن بر عهده فروشنده می باشد در صورتی که عقد صحیح میان خریدار و فروشنده منعقد گشته باشد فروشند مسئول پرداخت هرینه های تحویل مبیع می باشد و چنان چه خریدار هزینه ها را پرداخت نموده باشد , میتواند هزینه های پرداخت شده را از فروشنده مطالبه نماید .

 

حق حبس 

در صورتی که خریدار یا فروشنده از تحویل مبیع و ثمن به یکدیگر خوددداری نمایند , می توانند در مقابل یکدیگر حق حبس را اعمال نمایند مگر اینکه در ضمن قرارداد اجاره در خصوص تحویل مبیع یا ثمن موعدی مشخص شده باشد که در این صورت حق حبس قابل اعمال نمی باشد .

طرفین دعوای الزام به تحویل ملک 

خریدار , خواهان این دعوا می باشد که میتواند علیه فروشنده در مرجع صالح اقامه دعوا نماید .

 

مرجع صالح برای طرح دعوای الزام به تحویل ملک 

خواهان می بایست دادخواست الزام به طرح دعوای الزام به تحویل ملک را در دادگاه محل وقوع ملک ارائه نماید .

 

نحوه اجرای رای 

پس از قطعیت حکم و صدور اجراییه , نسبت به تحویل ملک به خریدار اقدام می شود چنانچه شخص ثالث در ملک مورد ادعا در حالی که فاقد قرارداد معتبری باشد تصرف داشته باشد , متصرف در حکم غاصب می باشد و نسبت به تخلیه ملک اقدام می شود .

در صورتی که متصرف نسبت به ملک ادعایی داشته براساس ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی می بایست ظرف یک هفته به دادگاه صلاحیتدار مراجعه نموده و در صورتی که ظرف 15 روز از تاریخ مهلت مذکور قراری دائر به تاخیر اجرای حکم به قسمت اجرا نگردد عملیات اجرایی ادامه خواهد یافت .

تایید و اثبات وقوع بیع 

براساس قانون , عقد بیع به ایجاب و قبول خریدار و فروشنده منعقد می شود هرچند بین آنان قرارداد کتبی منعقد نگشته است .در صورت عدم تنظیم قرارداد میان بایع و خریدار ممکن است طرفین به قصد حیله و تقلب قرارداد بیع را انکار نماید , در این زمان خریدار یا فروشنده می تواند علیه دیگری دعوای اثبات وقوع بیع را در مرجع صالح اقامه نماید .

 

امکان پذیرش دعوای اثبات وقوع بیع 

در خصوص طرح دعوای اثبات وقوع بیع در دادگاه ها بین قضات اختلاف نظر وجود دارد . برخی از قضات به استناد مواد 22 و 47و 46 و 48 ظرح این دعوا را به صورت مجزا در دادگاه قابل پذیرش نمی دانند و معتقد می باشند دعوای اثبات وقوع بیع و الزام به تنظیم سند رسمی به صورت توامان مطرح شود . در مقابل برخی دیگر از قضات طرح این دعوا را به صورت مستقل در دادگاه قاب پذیرش می دانند .

 

تفاوت اثبات وقوع بیع با دادخواست اثبات مالکیت 

اولین تفاوت در خصوص اثبات مالکیت و اثبات وقوع بیع این است که دعوای اثبات وقوع بیع در رابطه با املاک ثبت شده و ثبت نشده قابل طرح می باشد در حالی که دعوای اثبات مالکیت فقط در خصوص املاکی که به ثبت نرسیده است قابل طرح می باشد .

دومین تفاوت در خصوص وجود سند مکتوب میان طرفین می باشد در دعوای اثبات وقوع فی مابین طرفین هیچ گونه سندی نگاشته نشده است در حالی که در دعوای اثبات مالکیت , طرفین به استناد سند عادی می تواند طرح دعوا نمایند .

 

ادله مورد استناد طرفین 

از آن جا که در  دعوای اثبات وقوع بیع هیچ گونه سندی موجود نمی باشد , خواهان می تواند به ادله دیگری همچون شهادت شهود یا مستندات وجه استناد نماید .

 

طرفین دعوا 

هریک از فروشنده و خریدار می تواند به عنوان خواهان در مرجع صالح علیه دیگری طرح دعوا نماید اما توصیه می شود چنان چه فروشنده مالک رسمی ملک نباشد , خواهان,  نام مالک رسمی ملک را نیز در دادخواست به عنوان خوانده ذکر نماید .

مرجع صالح  

در صورتی که خواهان , دعوای اثبات وقوع بیع در خصوص اموال غیرمنقول طرح نماید , می بایست دادخواست خود را به دادگاه محل وقوع مال تقدیم نماید . چنان چه خواهان دعوای اثبات وقوع بیع را در خصوص اموال منقول طرح نماید می تواند دادخواست خود را به دادگاه محل اقامت خوانده مطرح نماید .

 

نحوه اجرای رای 

دعوای اثبات وقوع بیع جنبه اعلامی دارد و اجراییه صادر نمی شود و دادگاه فقط بیع را تایید می کند .

دعوای خلع ید

خلع ید

خلع ید دعوای مالک رسمی مال غیر منقول است علیه شخصی که بدون موجب قانونی، ملک را تصرف کرده است.

شرایط طرح دعوای خلع ید

همانطور که از تعریف دعوای خلع ید بر می آید، این دعوا تنها راجع به اموال غیر منقول قابلیت استماع دارد و مالک اموال منقول نظیر خودرو نمی تواند علیه شخصی که مالش را به نحو غیر قانونی تصرف کرده، دعوای خلع ید مطرح کند.

شرط دیگر جهت طرح این دعوا، لزوم ارائه سند رسمی مالکیت است. خلع ید اختصاص به مالک رسمی ملک دارد و خواهان باید دارای سند رسمی مالکیت باشد. به همین جهت است که دعوای خلع ید راجع به املاک فاقد سابقه ثبتی مسموع نیست؛ چرا که سند مالکیتی برای این املاک صادر نشده است. شخصی که مدعی مالکیت املاکی است که پیشتر به ثبت نرسیده اند، می تواند اقدام به طرح دعوای اثبات مالکیت نماید.

دعوای خلع ید را علیه متصرفی می توان طرح کرد که بدون موجب قانونی ملک را تصرف کرده است. بنابراین اگر متصرف اثبات کند ملک به ناقل صحیح قانونی به وی منتقل شده یا این که به عنوان مستاجر، ملک را در اختیار دارد، حکم خلع ید علیه چنین متصرفی صادر نخواهد شد.

خلع ید از ملک مشاع

مالکین یک ملک مشاع نیز می تواند علیه یکدیگر دادخواست خلع ید بدهند. در صورت صدور حکم خلع ید راجع به ملک مشاع، از کل ملک خلع ید خواهد شد و تا زمان حصول توافق میان مالکین، هیچ یک حق تصرف در ملک را ندارند.

مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای خلع ید

با توجه به اینکه دعوای خلع ید راجع به اموال غیر منقول است، رسیدگی به این دعوا در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.