دعوای قلع و قمع

قلع و قمع در لغت به معنی ریشه کن کردن و برانداختن است اما در اصطلاح حقوقی به حکم صادره از سوی مرجع قضایی یا غیرقضایی جهت امحاء و از بین بردن آثار و اقداماتی که خوانده(متصرف) بدون داشتن مجوز قانونی یا قراردادی و یا بدون اخذ اذن از مالک در ملک او ایجاد کرده است، گفته می شود . مانند اینکه در ملک متصرفی  ،به طور غیر قانونی یا بدون اذن مالک، بعد از تصرف درختی را کاشته یا دیواری را بنا نموده یا زراعتی روی زمین انجام داده باشد.

 

 

 

طرفین دعوای قلع و قمع

 

خواهان شخصی است که در ملک او اقداماتی به صورت غیرقانونی صورت گرفته و خوانده شخصی است که در ملک خواهان اقدامات غیرمجاز را انجام داده است.

از آنجا که این دعوی مختص اموال غیر منقول است لذا در دادگاه محل وقوع مال غیر منقول اقامه می شود و پس از قطعی شدن رای دادگاه اجراییه صادر می شود مامور اجرا، راسا به قلع و قمع اقدام می کند.

طرح همزمان دعاوی خلع ید و رفع تصرف عدوانی با این دعوا به دلیل اینکه با موضوع قلع و قمع ارتباط دارند امکانپذیر است.

چنانچه دعوای قلع و قمع مستقل از دعوای خلع ید طرح شده باشد ابتدا باید خلع ید اقامه شود بعد دعوای قلع و قمع اقامه شود بنابراین طرح این دعوا ، قبل از دعوای خلع ید مسموع نیست مگر درمواردی که ملک در تصرف خود خواهان باشد.

اگر متصرف عدوانی به موجب حکم کیفری محکوم گردد برای قلع و قمع بنا یا درختان کاشته شده در ملک تصرف شده ،باید دادخواست مستقل ارائه  شود ( دادخواست حقوقی قلع و قمع ) امکان قلع و قمع به استناد حکم کیفری وجود ندارد.

مواردی که نمی توان قلع و قمع آنها را درخواست نمود.

 ۱ ) خواهان خود، اجازه احداث بنا یا غرس اشجار را داده است که در اینجا خواهان صرفا مستحق اجرت المثل است.

۲ ) اگر اعیان احداثی ناشی از حق زارعانه (یک نوع حق تصرف یا همان حق سرقفلی در تجارت است) باشد.

۳ ) درصورتی که برای دادگاه محرز گردد که ضرری که در نتیجه قلع و قمع به متصرف وارد می شود بسیار بیشتر از ضرری است که به مالک ملک مورد تصرف ، وارد می شود. در اینصورت دادگاه حکم به قلع و قمع مستحدثات نمی دهد بلکه با موافقت متصرف حکم به پرداخت قیمت زمین توسط متصرف و اصلاح سند، صادر می کند.

اما مواری هست که زمین متعلق به خود شخص است اما مصالح متعلق به دیگری است یا درخت شخصی دیگری را در ملک خود یا شخص دیگری کاشته، در این صورت صاحب مصالح یا صاحب درخت می تواند تقاضای قلع و قمع آن را بنماید مگر به اخذ قیمت تراضی شود.

ابطال معامله صوری

قبل از ورود به بحث چگونگی ابطال معامله صوری لازم است بدانید معامله صوری چگونه معامله ای است.

معامله صوری ، معامله ای ساختگی می باشد که در آن ارکان معامله رعایت نشده و هیچ پولی بین فروشنده و خریدار رد و بدل نشده و قصد مشترکی برای انجام معامله بین طرفین وجود ندارد.مانند اینکه شخصی ، مالکیت خانه خود را به همکارش منتقل کند تا بتواند از بانک، وام دریافت کند.

 

 

 

مواردی که میتوان معامله صوری را صحیح فرض نمود:

هرگاه شخصی ملکی را در قالب معامله صوری به نام همسر خود انتقال دهد ، این معامله بلااشکال است .بدین صورت که با اختیار کامل و به طور رسمی و قانونی ملک را به همسرش بفروشد و تمام مراحل قانونی را طی کرده و در دفاتر اسناد رسمی فروش انجام شده ، دو طرف زیر سند را امضا می کنند اما ثمن معامله در کار نیست.این معامله هرچند صوری می باشد اما چون به قصد فرار از دین نیست صحیح است.

تفاوت معامله صوری و معامله به قصد فرار از دین:

در معامله به قصد فرار از دین ،معامله و ارکان آن به درستی انجام گرفته و قصد طرفین نیز انتقال ثمن و مثمن است اما انگیزه شخصی فروشنده از انتقال ، فرار از دین است مانند اینکه شخص دارایی خود را به بردارش منتقل کند تا معسر شناخته شود.در این بین ممکن است خریدار صوری (شخصی که ملک به او منتقل شده ) سوءاستفاده نماید و علیه صاحب ملک طرح دعوا (دعوای خلع ید و ...) کند، در این جا صاحب ملک باید معامله صوری را (با مواردی همچون : شهادت ، قسم و یا قراینی همچون مبلغ پولی که پرداخته است و ...)اثبات نماید ، تا معامله انجام شده باطل گردد.

اما در معاملات صوری ارکان معامله به درستی تحقق نیافته وقصد طرفین غیر واقعی و مسبوق به تبانی است و همچنین ثمن و مثمنی در آن رد و بدل نمی شود.

در معاملات به قصد فرار از دین درصورتی که محرز گردد انتقال برای جلوگیری از توقیف مال یا فرار از پرداخت دین به طلبکاران بوده است ،معامله بین دو طرف نافذ و در برابر طلبکاران یا اشخاص ثالث ، غیر نافذ و با تنفیذ (اجازه) طلبکاران یا شخص ثالث صحیح می گردد.

نحوه ابطال معامله صوری

معاملات صوری( فاقد قصد انشاء عقد به طور حقیقی) به محض اثبات آنها (با شهادت ،قسم یا هر دلیل محکمه پسند دیگری)، خود به خود محکوم به بطلان هستند و نیازی به ابطال آنها هم نیست و دادگاه اجراییه ای صادر نمی کند تنها ابطال آنها را اعلام می کند.بنابراین رای صادره جنبه اعلامی دارد.

الزام به تنظیم سند رسمی

مهمترین اثر حقوقی یک قولنامه (تعهد فروش) یا مبایعه نامه (سند فروش) « تنظیم سند رسمی » است.

زمانی که قراردادی بین دو طرف منعقد می گردد،سند تنظیمی بین طرفین برای اینکه رسمی به حساب بیاید باید عرفا و قانونا (بنا به ماده ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک) به ثبت برسد (چه در قرارداد ذکر شده باشد چه ذکر نشده باشد) و گرنه در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.

 

 

 

 

امتناع یک از طرفین از اجرای تعهد

در صورت خودداری فروشنده (مالک رسمی ملک) از انتقال سند به نام خریدار (طرفی که مالکیت به وی منتقل شده) ،خریدار می تواند علیه او دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی به دادگاه ارائه دهد در این جا نیازی به پرداخت ثمن معامله از جانب خوانده نیست مگر در قرارداد ،الزام به تنظیم سند و پرداخت ثمن به عنوان تعهدی متقابل مورد توافق دو طرف قرار گرفته باشد.

اما اگر متعهد به تنظیم سند رسمی ،شخصی غیر از مالک رسمی باشد این شخص صرفا محکوم به پرداخت خسارت تاخیر و وجه التزام (در صورتی که در قرارداد تعیین شده باشد) است

"وجه التزام مبلغی است که برای جبران عدم انجام تعهد از سوی یکی از طرفین  ،در قرارداد ، لحاظ می شود."

در صورتی که مالک رسمی ملک بعد از انعقاد عقد و قبل از انتقال سند فوت کند در این صورت دادخواست الزام به تنظیم را باید به طرفیت ورثه مطرح کرد.

در این گونه دعاوی خواهان به دنبال اثبات مالکیت نیست چرا که مالکیت او منتقل شده و صرفا خواستار انجام تشریفات آن است اما برای صدور حکم به الزام تنظیم سند رسمی وضعیت مالکیت برای دادرسی باید محرز باشد.

دادگاه صالح به رسیدگی در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

« خواهان (خریدار) باید دادخواست خود به خواسته الزام فروشنده به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی به طرفیت خوانده( فروشنده) را تنظیم کند و آن را تقدیم دادگاهی کند که ملک مورد معامله در حوزه آن واقع است.

بنا به ماده ۱۴۵ قانون اجرای احکام « هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال  به نام خریدار نشود،نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا می کند.»

الزام به تنظیم سند رسمی ملکی که در رهن است، هرگاه بین طرفین، قرارداد فروش ملک منعقد شود و معلوم گردد که ملک مورد معامله در رهن بوده و قرارداد رهنی مربوط به قبل از فروش ملک باشد، در اینجا ابتدا باید ملک از رهن خارج شود (فک رهن) سپس تنظیم سند رسمی صورت گیرد . ولی اگر با اجازه خود مرتهن صورت گرفته باشد برای الزام به تنظیم سند رسمی نیازی به فک رهن از ملک نیست.

اگر ملک بعد از امضای مبایعه نامه (قرارداد فروش) توسط خود مالک رسمی ، رهن داده شود خریدار (خواهان) باید ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ،خواسته ابطال قرارداد رهنی و ابطال سند رهنی را نیز تقدیم دادگاه نماید اما اگر ملک در توقیف باشد دادخواست الزام رد می شود.

چنانچه فروشنده ،مالک رسمی مال مورد معامله نباشد ؛ دراینصورت الزام به تنظیم سند رسمی مسموع نیست و خریدار باید شکایتی با موضوع فروش مال غیر را مطرح نماید.درصورتی که به هردلیلی امکان الزام مالک به تنظیم سند رسمی غیر ممکن بود خریدار می تواند قرارداد خود را فسخ کند.