نکاتی از قراردادهای پیش فروش ساختمان

تقریبا از زمانی که آپارتمان ها با افزایش قیمت جدی روبرو شدند و قدرت خرید جامعه در این موضوع پایین آمد ، قانون پیش فروش ساختمان   در  سال  89   به تصویب رسید که در نتیجه این تصویب از خریداران حمایتی صورت گیرد. لذا در سال‌های اخیر قراردادهای پیش فروش  ساختمان از رونق بسیار بالایی برخوردار شده اند.

• قرارداد پیش فروش چیست؟

• مطابق   با   ماده   1   قانون   پیش  فروش   ساختمان «   هر  قراردادی   با هر عنوانی  که طی  آن   مالک   رسمی  زمین  (پیش فروشنده)  متعهد به احداث  یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحدی از آن را با هر نوع کاربری به خریدار (پیش خریدار) تحویل دهد » قرارداد پیش فروش اطلاق  می شود.
•  پس نباید چنین تصور نمود که با تغییر عنوان قرارداد مثلا پیمانکاری یا مشارکت یا سرمایه گزاری یا مدیریت پیمان یا                  مبایعه نامه می توان قانونگزار را دور زد.
• هر ملکی با هر نوع کاربری اعم از مسکونی،تجاری، اداری و غیره مشمول قانون پیش فروش ساختمان است به شرطی که :

اولا: دارای پروانه ساختمان باشد.ثانیا : دارای شناسنامه فنی باشد .  ثالثا :دارای سند مالکیت رسمی باشد.

• قرارداد پیش فروش آپارتمان ، یکی از عقود تشریفاتی است؛ بدین معنا که قانونگذار اصول و تشریفات خاصی را برای آن در نظر گرفته که همه افراد باید از آن تبعیت نمایند. ازجمله تشریفات این قرارداد آن است که باید حتما در یکی از دفاتر اسناد رسمی تنظیم گردد. فی الواقع مشاوران املاک مکلفند پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را برای تنظیم سند رسمی این قرارداد به همان دفترخانه ببرند و نمی‌­توانند خودشان اقدام به تنظیم قرارداد پیش فروش نمایند. ( ماده 24  قانون پیش فروش ساختمان )
• قرارداد  پیش فروش  ساختمان از نظر  حقوقی   یک  قرارداد  لازم  بوده  و اصولاً  اشخاص حق ندارند به صورت  یک طرفه به این قرارداد  خاتمه دهند؛ مگر آنکه موجبی برای فسخ قرارداد  وجود داشته  باشد که این موجبات  در قانون  پیش فروش  ساختمان  مورد  اشاره  واقع شده اند.

 از جمله موارد حق  فسخ طرفین  قرارداد  به شرح ذیل است :

حق فسخ خریدار : 1لف)   اگر مساحت ساختمانی  که فروشنده  به خریدار تحویل داده است، کمتر از 95 درصد مساحت قید شده در متن قرارداد باشد، مطابق  با  ماده  7  قانون  پیش فروش ساختمان خریدار در این حالت می‌تواند  یا این قرارداد را فسخ نماید و یا تفاوت قیمت را  بر پایه قیمت روز بناء و براساس نظر کارشناسی از پیش‌فروشنده مطالبه کند.

• ب)  مطابق  با  ماده 7  قانون  پیش فروش ساختمان چنانچه مساحت بنا  بیش  از  پنج درصد (5%) از زیربنای مقرر در قرارداد باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
• حق فسخ فروشنده: اگر خریدار اقساط را سر موعد نپردازد؛ براساس ماده  16  قانون پیش فروش ساختمان، فروشنده در این حالت موظف است که ابتدا مراتب را کتباً به اطلاع دفترخانه تنظیم سند برساند. دفترخانه ظرف مدت یک هفته به خریدار اخطار می‌دهد که طی یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید. در غیر این صورت، قرارداد ازجانب فروشنده قابل فسخ خواهد بود.

• نکته بسیار مهم برای فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان از ناحیه فروشنده این است که می‌بایست با تنظیم اظهارنامه کتبی و ابلاغ آن ازطریق دفتر اسناد رسمی تنظیم‌کننده قرارداد صورت پذیرد.

 

• مطابق با  ماده  2  قانون  پیش  فروش ساختمان  در قرارداد پیش‌فروش باید موارد زیر به صراحت عنوان شود:

• مشخصات طرفین   اعم از حقیقی  یا حقوقی.
• مورد معامله (پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی  وقوع  ملک) .
• مشخصات ظاهری ملک ( اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی ، تعداد اتاقها و....     )
• مشخصات فنی و معماری ملک ( :مشخصات فنی و معماری ساختمانی  که واحد در آن احداث میشود  مانند موقعیت ، کاربری و  مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات  و کل واحدها  و....)
• قیمت ملک  ( بها یا عوض).
• سند رسمی مالک (پیش فروشنده) یا وکالتنامه پیش فروشنده.
• تاریخ تحویل ملک و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی.
• تعیین تکلیف راجع به خسارات ، تضمینها و قرارداد بیمه ای ، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله .
• معرفی داور .

5. مستندا به ماده  4 قانون پیش فروش  ساختمان ، هیچ دفتر خانه ای بدو ن این اسناد و مدارک حق انعقاد و تنظیم قرارداد رسمی پیش فروش ساختمان را ندارد:

• سند رسمی مالکیت  یا سند رسمی اجاره  با حق احداث  بنا
• پروانه یا جواز ساخت کل ساختمان
•   شناسنامه فنی  مستقل برای هر واحد ساختمانی
• بیمه نامه مسؤلیت های مندرج در ماده ۹ قانون پیش فروش ساختمان (  مسئولیت  پیش  فروشنده  در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی  در قبال پیش خریدار و اشخاص ثالث)
• پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک.
• تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان.

5.  لازم به ذکر است مطابق با ماده 18  قانون پیش فروش ساختمان  ، پیش خریدار می تواند با کسب رضایت پیش فروشنده تمام حقوق خود را به شخص دیگری واگذار کند. پس از آن منتقل الیه قائم مقام پیش خریدار بوده و باید به تمام تعهدات باقی مانده عمل کند. اگر پیش خریدار بدون اجازه پیش فروشنده حقوق خود در قرارداد پیش فروش را به غیر انتقال دهد ، انتقال گیرنده  رسمیتی در مقابل  پیش فروشنده ندارد و باز هم پیش خریدار مسئول پرداخت اقساط و انجام تعهدات است.
5. مبلغ نمونه قرارداد پیش فروش ساختمان، همان قیمت ملک مورد معامله می‌باشد که طرفین قرارداد بر سر این مبلغ و نحوه پرداخت آن با یکدیگر توافق می‌نمایند. خریدار می‌تواند با توافق با فروشنده این مبلغ را در چند قسط پرداخت نموده و یا بخشی از آن را به‌ صورت نقد و باقی ‌مانده را تقسیطی بپردازد. نکته قابل توجه در این زمینه، این است که مطابق با ماده  11 قانون پیش فروش ساختمان، حداقل 10 درصد از مبلغ قرارداد باید همزمان با انتقال رسمی  مالکیت پرداخت گردد.
5. با توجه به ماهیت قرارداد پیش فروش ساختمان ، فوت  یکی از طرفین موجب انفساخ یا ابطال قرارداد نخواهد شد و ورثه شخص متوفی قائم مقام او در قرارداد پیش فروش خواهند بود و ملزم به اجرای تعهدات مورث خود می باشند. البته طرفین می توانند فوت یکی از طرفین را موجد حق فسخ برای طرف دیگر بدانند اما این امر مستلزم تصریح در قرارداد است.

• تعهدات پیش فروشنده و پیش خریدار

الف )  تعهدات پیش فروشنده :

1-ساخت ساختمان مطابق با ویژگی ها و اوصاف مقرر در قرارداد

2-تسلیم ساختمان در موعد مقرر به پیش خریدار

3-تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت به نام خریدار

ب) تعهدات پیش خریدار :

1-پرداخت ثمن

2-تحویل گرفتن ساختمان و امضاء ذیل صورت مجلس تحویل

3-حضور در دفترخانه، امضاء اسناد رسمی انتقال مالکیت و پرداخت هزینه های قانونی طبق قرارداد .

مطابق با   ماده  13  قانون  پیش فروش ساختمان: « پیش‌خریدار به نسبت اقساط پرداختی  یا عوض قراردادی ،  مالک  ملک  پیش ‌فروش‌ شده می‌گردد و در پایان مدت قرارداد پیش‌فروش و اتمام ساختمان ، با تأیید مهندس ناظر در صورتی‌ که تمام اقساط را پرداخت یا عوض‌قراردادی را تحویل داده  باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفای تعهدات، می‌تواند  با  مراجعه  به  یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید. چنانچه پیش‌فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش‌فروش‌شده خودداری نماید، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش‌خریدار یا قائم مقام وی می‌نماید. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذی‌نفع نسبت به تفکیک و یا افراز ملک پیش‌فروش‌شده اقدام نماید. »

 

نتیجه‌گیری

عقد قرارداد پیش فروش ساختمان ممکن است سبب گردد افراد صاحب مسکن شده و از پرداخت اجاره‌های سنگین خلاصی یابند؛ اما همواره این موضوع باید مد نظر افراد، چه به‌عنوان پیش‌فروشنده و چه به‌عنوان پیش‌خریدار، باشد که اگر بدون آگاهی از قانون پیش فروش آپارتمان و عرف حاکم بر این قرارداد معامله نمایند، ممکن است نه‌تنها متحمل خسارت نقدی گردند، بلکه مورد کلاهبرداری قرار گرفته و سرمایه خود را در این راه از دست بدهند. درنتیجه، اگر در شرف عقد چنین قراردادی می‌باشید، الزامات حقوقی را رعایت نموده و قرارداد پیش فروش را در بنگاه املاک معتبری منعقد نمایید تا ریسک این قرارداد به حداقل برسد.