موسسه حقوقی

موسسه حقوقی یک موسسه خدماتی است که ازمجموعه وکلای متخصص و مشاورین حقوقی تشکیل شده که در زمینه ارائه خدمات و مشاوره های حقوقی و ارائه راهکار در زمینه مسائل قضایی فعالیت می نمایند.

هدف از تشکیل موسسه حقوقی

دلیل اصلی تشکیل چنین موسساتی مانند سایر شرکت ها و مسسات در جامعه رفع نیازهای شهروندان است تا چنانچه درگیر مسائل حقوقی گردند به راحتی و کمترین زمان ممکن با استفاده از خدمات موسسه و استفاده از وکلای زبده درزمینه مربوط به مشکل خود، موفقیت را از آن خود نمایند.در این راستا موسسه حقوقی در تلاش است تا رسیدن به نتیجه در موضوع پرونده را با هزینه کمتری برای موکلین خود تسهیل نماید. در واقع عدم اطلاع افراد جامعه از قوانین وضع شده و عدم تجربه لازم افراد و کاربران معمولی در طرح انواع دعاوی باعث گسترش بی سابقه پرونده ها در دادگاه ها شده است.

خدمات موسسه حقوقی

موسسه حقوقی این امکان را فراهم آورده تا کاربران به راحتی به خدمات ذیل دسترسی داشته باشند

1)مشاوره حقوقی رایگان

2) مشاوره حقوقی آنلاین

3)مشاوره و قبول پرونده در خصوص هرگونه دعاوی حقوقی و کیفری

4)ارائه خدمات تخصصی در زمینه

• دعاوی ملکی
• دعاوی بورسی
• دعاوی بانکی
• دعاوی تجاری و بازرگانی
• دعاوی ثبتی و وقفی
• دعاوی شهرداری
• دعاوی احداث و پیمانکاری
• دعاوی انواع قراردادها
• دعاوی داوری
• دعاوی تعزیرات

5)انعقاد هرگونه قرارداد با کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی اعم از عمومی و خصوصی

6)تنظیم قرارداد به منظور تعیین وکیل و تفویض وکالت به وکیل یا وکلای عضو موسسه

وکلای موسسه حقوقی

بسته به نوع موضوع پرونده حقوقی یا کیفری افراد می بایست با وکیل متخصص در هرکدام از حوزه های مربوطه مشاوره بگیرند و با بهره گیری از دانش حقوقی و تبحرآنها در هرزمینه موضوع دعوای خود را پی گیری نمایند

وکلای یک موسسه حقوقی الزاما باید تجربه کاری و دانش کافی در زمینه تمامی دعاوی را داشته باشد تا توانای ارزیابی پرونده ها و ارائه بهترین مشاوره را به موکلین خود داشته باشد.

فروش ملک مشاع

فروش مال مشاع

ملک مشاع ، ملکی است که بین دو یا چند نفر مشترک باشد و به همین دلیل فروش آن معمولا با دشواری هایی همراه است.

 

 

 

 

 

چگونگی فروش ملک مشاع  

برای فروش ملک مشاع ابتدا باید نسبت به افراز یا تقسیم آن اقدام نمود که این عمل در اکثر مواقع با مخالفت برخی از شرکا و یا با مشکل غیر قابل افراز بودن ملک مواجه می گردد. 

چنانچه تقسیم ملک، مورد توافق تمامی مالکین باشد، سند مربوطه توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر می گردد. همچنین در صورت اختلاف شرکا در مورد تقسیم ملک مشاع چنانچه  به تشخیص اداره ثبت، ملک قابل افراز باشد، متقاضی  فروش ملک مشاع با انجام اعملیات ثبتی ، سند افرازی خود را دریافت می کند و می تواند سهم خود از ملک مشاعی را به فروش برساند.

 

فروش ملک مشاع غیر قابل افراز

در صورتی که اداراه ثبت یا دادگاه گواهی غیر قابل افراز بودن ملک مشاع را صادر نمایند متقاضی فروش می تواند از طریق دادگاه محل وقوع ملک نسبت به فروش ملک مشاع اقدام کند.

دادگاه پس از وصول درخواست دستور فروش، بدون آن که وقت رسیدگی تعیین کند، اقدام به صدور دستور فروش مال مشاع و ارسال دادنامه صادر شده به اجرای احکام مدنی می کند.

دستور فروش صادره توسط دادگاه از طریق اجرای احکام و به وسیله مزایده انجام می گیرد و مبلغ حاصل از فروش ملک مشاع  به نسبت سهم شرکا بین آنان تقسیم می شود.

این دستور دادگاه قابل اعتراض نمی باشد.

اما در صورت بازداشت یا در رهن بودن ملک ، درخواست دستور فروش قابل استماع نمی باشد.

 

ابطال فروش ملک مشاع

در صورتی که ملک مشاعی قابلیت افراز داشته باشد اما یکی از شرکا ملک را به فروش برساند دیگر شرکا می توانند نسبت به ابطال فروش ملک مشاع اقدام نمایند. اما اگر شریک مشاعی، صرفاً اقدام به فروش سهم خود از ملک مشاع کرده باشد درخواست ابطال معامله از طرف شرکای دیگر مال غیرمنقول قابلی پذیرش ننمی باشد و تنها چنانچه مورد از موارد اعمال حق شفعه باشد، تملک به حق شفعه وجود خواهد داشت.

چنانچه  ملک قابلیت افراز نداشته باشد، فروش ملک مشاع توسط یکی از شرکا و بدون اذن دیگر مالکان جرم نیست و  شرکاء تنها می توانند معامله فضولی را قبول یا رد نمایند.

 

 

 

 

تقسیم ملک مشاع

ملک مشاع، ملکی است که بین دو یا چند نفر مشترک باشد. چنانچه یک یا چند نفر از مالکین مشاعی قصد فروش سهم خود از ملک

مشاع را داشته باشد بحث تقسیم ملک مشاع مطرح می شود.

اگر شرکا در خصوص تقسیم ملک به توافق نرسند؛ متقاضی تقسیم می تواند از طریق قانونی اقدام نماید.

 

 

 

 

 

روش های تقسیم مال مشاع

الف) تقسیم به افراز: تقسیم به افراز حالتی است که بتوان برای هریک از شرکا سهم مشخصی تعیین کرد و اصولاً در مالی که اجزا آن مساوی باشد صورت می گیرد؛ 

ب) تقسیم به تعدیل: تقسیم به تعدیل در جایی صورت میگیرد که برخلاف افراز، مال مورد نظر اجزای یکسانی ندارد؛ این نوع تقسیم بر اساس مساحت صورت نمی گیرد بلکه اساس ارزش مال انجام می شود؛ 

ج) تقسیم به رد: در برخی موارد، لازم است که وجهی دیگر به فردی که سهم کمتری در اختیار دارد، داده شود تا از نظر ارزش سهمی با دیگر شرکاء مساوی شود.

 

نحوه تقسیم ملک مشاع در مراجع قانونی

در صورتی که جریان ثبتی ملک مشاع به اتمام رسیده باشد در خواست تقسیم یا افراز ملک بایستی به اداره ثبت محل وقوع آن تسلیم شود.

تصمیم واحد ثبتی در خصوص قابل افراز یا غیر قابل افراز بودن ملک در دادگاه عمومی محل وقوع ملک مشاع قابل اعتراض می باشد و چنانچه جریان ثبتی ملک مشاع خاتمه نیافته باشد، یا اینکه مابین شرکاء، محجور یا غایب مفقدالاثر وجود داشته باشد ، دادگاه محل وقوع ملک ضالح به رسیدگی به تقاضای تقسیم ملک می باشد.

 

فروش ملک مشاع غیر قابل افراز

ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص داده شود با تقاضای هر یک از شرکا و به دستور دادگاه ، از طریق اجرای احکام مدنی برای فروش به مزایده گذاشته می شود و پس از فروش و کسر هزینه های قانونی؛ وجوه باقی مانده بین شرکا تقسیم می گردد.

 

 

 

وثیقه در قراردادهای بانکی

قبل از پرداختن به بحث چگونگی اخذ وثیقه در قراردادهای بانکی لازم است مفهوم وثیقه را بیان نماییم.

وثیقه درقرارداهای بانکی عبارت است ازمبلغ مالی یا دارایی غیرمنقولی است که اشخاص در قبال دریافت تسهیلات نزد طرف قرارداد ( بانک) می‌گذارندبه عبارتی نوعی تضمین برای باز پرداخت تسهیلات به بانک است. وام دهنده می‌تواند از وثیقه جهت جبران زیان مالی خوداستفاده نماید..

 

 

 

 

 

وثایق مورد قبول بانک ها

مستند به ماده ۶ فصل سوم قانون عملیات بانکی بدون ربا، اعطای تسهیلات عند اللزوم به تشخیص بانک، منوط به اخذ تضمین کافی برای حفظ منافع بانک و حسن اجرای قراردادهای مربوط می باشد.

در دستور العمل های اجرائی عقود مورد مذکور به شرح ذیل مقرر گردیده است:

عقودی که بانک ها در آنها مکلف اندوثیقه و تضمین بگیرند همانند فروش اقساطی مسکن، وسایل تولید، تأسیسات، سلف و عقودی که بانک ها می توانند وثیقه و تضمین بگیرند همانند مضاربه، مشارکت، اجاره به شرط تملیک، جعاله، مزارعه، مساقات و فروش اقساطی مواد اولیه و ابزار کار می باشند،

 

انواع وثیقه های مورد قبول بانک ها جهت تضمین بازپرداخت تسهیلات اعطائی و حسن اجرای تعهدات توسط گیرندگان 

 

وثایق بانکی می تواند شامل اموال منقول(مانندطلا،سپرده ها و ضمانت نامه ها و اوراق مشارکت و سهام شرکتهای پذیرفته شده در بورس اوراق بهادار)

اموال غیرمنقول(مانندعرصه و اعیان واملاک مسکونی،اداری و تجاری مورد استفاده مالک)به عبارتی این دسته وثایق شامل املاک و مستحدثات است که به شرح ذیل بیان می گردد:

 

1.  ملک مورد وثیقه می تواند متعلق به شخص مدیون یا شخص دیگری از جانب مدیون باشد که در رهن بانک قرار می گیرد. ملک مورد رهن باید مرغوب، سهل البیع، مفروز، بلامعارض، شش دانگ و شهری باشد.چرا که املاکی مثل زمین های بایر قابل ترهین نمی باشند.
2.  توثیق مازاد ارزش ملک که در رهن سایر بانک ها قرارداد یا رهن مشترک، پس از بررسی و ارزیابی مجدد توسط بانک، مشروط به اخذ موافقت راهن اول، مبنی بر اینکه در صورت معوق شدن هر یک از تسهیلات دریافتی نزد هر کدام از بانک ها، کلیه بدهی های دو سند رهنی تبدیل به دین حال شده و یکجا اجرائیه صادر گردد، امکان پذیر است.
3.  موافقت با رهن مازاد ارزش وثیقه که در رهن بانک می باشد به نفع سایر بانک ها یا سازمان ها، به شرط حفظ کلیه حقوق بانک به عنوان مرتهن اول، مشروط بر آنکه تسهیلات فاقد بدهی معوق باشد نیز بلامانع است.
4. هرگونه تغییر در وثیقه مانند تعویض وثیقه، انتقال مالکیت، رهن، اجاره، وکالت و…میبایست با اطلاع بانک صورت گیرد.

 

مورد دیگر که می تواند مورد وثیقه بانک قرار گیرد خود قراردادهای بانکی است

 

دراین نوع وثیقه برخلاف عین اموال توثیقی،ذمه اشخاص درقبال بانک مشغول می گردد مهمترین و کم هزینه ترین نوع وثیقه قراردادهای داخلی بانک است که براساس قوانین و مقررات بانکی تنظیم میگردند ومی بایست به امضای مسولین بانکی،متعهد وضامنین برسد .این نوع قراردادها درحم اسنادرسمی لازم الاجرا هستند و لازم است شرط لازم الاجرا بودن درآنها قید شود تا در صورت تخلف متعهد با مراجعه بانک به واحداجرای ثبت وصدور اجراییه اموال بدهکار توقیف شود.

 

اسناد تجاری (همچون چک،سفته و برات)

دراین نوع اسنادچنانچه متعهد ازتعهدخود تخلف نماید بانک اعطاکننده تسهیلات می تواند علیه صادرکننده و ضامنین نسبت به دریافت اصل وثیقه و خسارت تاخیر اقدام نماید.

نتیجه بحث:

از آنجائیکه تسهیلات بانکی شامل عقود و قراردادهای متنوعی می باشند از این رو مطالبات معوق شرایط و دلایل گوناگونی را از منظر وصول مطالبات دارا می باشند.
بنابراین نمی توان یک رویه یا نسخه واحدی را جهت پیگیری و وصول معوقات تجویز نمود. در این راستا دوایر حقوقی و اجرای احکام بانکها، تمامی جوانب موجوداعم از نوع عقد و قرارداد، وثایق، تضمین ها و سوابق مدیونین را مورد ارزیابی قرار داده و راه های کم ریسک و کم هزینه تر که در حداقل زمان امکان بازگرداندن معوقات به چرخه مالی بانک را داشته باشد، انتخاب می نمایند. اولویت استفاده از وثایق نیز بر اساس ارزش وثیقه و سهل و کم هزینه بودن اجرای آن ها تعیین می گردد. 

 

وکیل بانکی ارائه دهنده مشاوره حقوقی در زمینه دعاوی مربوط به رفع تعهدات ارزی ،کافیست با ما تماس بگیرید

وکیل متخصص امور بانکی

وکیل متخصص امور بانکی

دعاوی بانکی از تخصصی ترین دعاوی قضایی است. درک قواعد حقوق حاکم بر دعاوی  بانکی مستلزم مشورت و استفاده از راهنمایی های وکیل متخصص امور بانکی است که آگاه به کلیه ی ابعاد پرونده های بانکی بوده و دارای دانش تخصصی در حقوق بانکی باشد که این امر جز با بهره مندی از سابقه شرکت در دعاوی بانکی میسر نمی گردد.

 

 

 

 

 

 

لزوم مراجعه به وکیل در امور بانکی

با توجه به اینکه امروزه، افراد به وفور از تسهیلات و ضمانت نامه های بانکی ، اعتبارات اسنادی و وام های مختلف استفاده می نمایند، در پاره ای از موارد با توجه به اشتباهاتی که در محاسبه مبلغ دیرکرد، سود و سایر هزینه ها رخ می دهد و نیز تخلفات احتمالی که طی تشریفات مزایده روی می دهد، حقوق افراد به شدت در معرض تضییع قرار گرفته و لازم است از حضور و مشاوره افراد آگاه در این زمینه بهره مند شوند. در این رابطه چنانچه اجرائیه به اشتباه و با مبانی ناصحیح صادر شده باشد می توان اجرائیه مزبور را ابطال نموند و نیز دستور موقت مبنی بر توقف عملیات اجرایی را از دادگاه درخواست کرد. حتی اگر عملیات اجرایی به پایان رسیده باشد، در صورت وجود شرایط قانونی می توان مزایده برگزار شده را ابطال نمود.

علاوه بر مباحث فوق بعضا اشخاص اقدام به فروش املاک در رهن بانک نموده و یا واحد های آپارتمانی را که در زمین های رهنی احداث کرده اند به اشخاص واگذارمی نمایند، در چنین شرایطی از آنجایی که انجام مراحل پایان کار، دتفکیک ،اخذ سند رسمی و انتقال اسناد مزبور با مشکلات عدیده ای رو به رو می گردد، پرونده ها و دعاوی متعددی در مراجع قضایی اقامه می گردد که نیازمند مراجعه به وکیل متخصص امور بانکی می باشد.

 

وظایف و ویژگی های وکیل متخصص امور بانکی

وکیل متخصص دعاوی بانکی بایستی شناخت دقیقی از قوانین و آیین نامه های بانکی، مصوبات شورای پول و اعتبار و سیاست های نظارتی بانک مرکزی داشته باشد و به بررسی امور حقوقی مربوطه بپردازد.

وجه التزام و خسارت تاخیر تادیه دربازپرداخت تسهیلات اعطایی بانکی

ازجمله مشکلات عمده که امروزه نظام بانکی و موسسات مالی و اعتباری با آن مواجه هستند مشکل عدم پرداخت و تاخیر در بازپرداخت تسهیلات اعطایی در سررسید معین شده  از سوی دریافت کنندگان تسهیلات است این موضوع خود زمینه ساز معضلاتی دربازدهی عملیات و ساختارنظام بانکی کشورمی باشد.سیاست اتخاذی بانک در این راستا جهت حل معضل،درج شرط در قراردادهای تسهیلاتی بانک با عنوان «وجه التزام» است که در ادامه به تعریف و نحوه محاسبه وتخلف بانک درصورت افزایش مبلغ شرط شده در قرارداد تحت عنوان دعوی قراردادهای بانکی وشرایط  دریافت خسارت تاخیر تادیه درقراردادهای بانکی می پردازیم.

 

 

 

 

 

وجه التزام قراردادی بانکی چیست؟

یکی از مرسوم ترین روش های درحال حاضر بانکها برای وصول مطالبات معوق بانکی همراه دیرکرد و پیش گیری از ایجاد مطالبات غیر جاری،درج شرط وجه التزام درقراردادهای مالی بانک بامشتری است تا درصورت تخلف وام گیرنده وعدم پرداخت درسررسید معین شده بتوان برمبنای شرط مندرج خسارت تاخیر تادیه را وصول نمود.

«مطالبات غیر جاری مطالباتی است که ازتاریخ سررسید آن بیش از 2ماه گذشته باشد»

آیا بانک ها می توانند بدهکاررا به مبلغ بیشتراز وجه التزام تعیین شده ملزم نمایند؟

چنانچه شرط وجه التزام درقراردادهای بانک درج شده باشد برای طرفین الزام آوراست .درصورتی که ازعدم انجام تعهد یا تاخیر درانجام تعهد خسارتی واردشود نیازی به اثبات ضررواردشده نیست وهمان مبلغ تعین شده  ملاک قرارمیگیرد به فرض 100میلیون وجه التزام تعیین شده  اعم ازاینکه مبلغ خسارت وارد شده80 میلیون یا 120 میلیون باشد شخص باید همان 100میلیون مقررشده را بپردازد.هیچ دادگاهی نمی تواند بیشترازمبلغ تعیین شده حکم دهد.

شرایط دریافت خسارت تاخیر تادیه تسهیلات بانکی:

چنانچه مطابق ماده522آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب درامور مدنی مصوب1379

«شرط وجه التزام» در قرارداد درج نشده باشد و موضوع دین وجه نقد و از نوع وجه رایج باشد)به فرض بابت محصولات غذایی ویا مواد اولیه کارخانجات و...نمی توان خسارت دیرکرد اخذ نمود)وبه محض نقض تعهد بدهکارازبازپرداخت  تسهیلات وبا مطالبه بانک و تمکن بدهکار،مبلغ خسارت تاخیر تادیه تحت عنوان وجه التزام محاسبه و بدهکار محکوم به پرداخت می گردد.مگراینکه طرفین به طریق دیگری مصالحه نموده باشند.

مبدا محاسبه خسارت تاخیر تادیه باز پرداخت تسهیلات از زمان درخواست طلب از سوی بانک است.

آیا فزایش مبلغ وجه التزام درمقابل تمدید مهلت پرداخت ازسوی بانک یا موسسات مالی اعتباری مجاز است؟چنانچه بانکها و موسسات مالی اعتباری اصل تسهیلات پرداختی را درچهارچوب شرط وجه التزام  درمقابل تمدید مهلت پرداخت بدهی افزایش دهند چنین اقدامی خلاف عرف بانکداری است و از مصادیق ربا محسوب می گردد.

اعتراض به مالیات بر ارث

 

 

 

 

 

در اعتراض به مالیات بر ارث لازم است که در ابتدا مبلغ تعیین شده در گواهی موضوع ماده ۳۴ قانون مالیات های مستقیم پرداخت شود. پس از پرداخت چنانچه به مبلغ پرداخت شده پس از صدور رای قطعی اعتراض نسبت به پرداخت  مبلغی بیشتر از مالیات بر ارث صورت گیرد اضافه پرداختی به مودی مسترد می شود.

اموال و دارایی های متوفی با توجه به نوع و ماهیتشان در زمان تحویل یا انتقال حسب مقررات ماده ۱۷ قانون مزبورمشمول مالیات می باشد. مودی در مالیات بر ارث عبارتند از:وراث متوفی یا ولی یا امین یا قیم یا نماینده قانونی آنها که  این اشخاص می بایست در مدت یکسال از تاریخ فوت اظهار نامه ای حاوی کلیه ماترک به اداره امور مالیاتی صلاحیت  دار تسلیم نمایند. اداره امور مالیاتی صلاحیت دار اظهارنامه هایی که در موعد مقرر تسلیم رسیدگی و نسبت به آنها اقدام کند.

طبق آئین نامه اجرایی ماده ۲۶ اصلاحی قانون مالیات های مستقیم مصوب ۱۳۹۴ عدم تسلیم اظهارنامه مالیاتی موضوع ماده ۲۶ قانون یا تسلیم اظهارنامه خارج از موعد مقرر موجب تعلق جریمه ماده ۱۹۲ قانون نخواهد بود.

 

دعوای قلع و قمع

قلع و قمع در لغت به معنی ریشه کن کردن و برانداختن است اما در اصطلاح حقوقی به حکم صادره از سوی مرجع قضایی یا غیرقضایی جهت امحاء و از بین بردن آثار و اقداماتی که خوانده(متصرف) بدون داشتن مجوز قانونی یا قراردادی و یا بدون اخذ اذن از مالک در ملک او ایجاد کرده است، گفته می شود . مانند اینکه در ملک متصرفی  ،به طور غیر قانونی یا بدون اذن مالک، بعد از تصرف درختی را کاشته یا دیواری را بنا نموده یا زراعتی روی زمین انجام داده باشد.

 

 

 

طرفین دعوای قلع و قمع

 

خواهان شخصی است که در ملک او اقداماتی به صورت غیرقانونی صورت گرفته و خوانده شخصی است که در ملک خواهان اقدامات غیرمجاز را انجام داده است.

از آنجا که این دعوی مختص اموال غیر منقول است لذا در دادگاه محل وقوع مال غیر منقول اقامه می شود و پس از قطعی شدن رای دادگاه اجراییه صادر می شود مامور اجرا، راسا به قلع و قمع اقدام می کند.

طرح همزمان دعاوی خلع ید و رفع تصرف عدوانی با این دعوا به دلیل اینکه با موضوع قلع و قمع ارتباط دارند امکانپذیر است.

چنانچه دعوای قلع و قمع مستقل از دعوای خلع ید طرح شده باشد ابتدا باید خلع ید اقامه شود بعد دعوای قلع و قمع اقامه شود بنابراین طرح این دعوا ، قبل از دعوای خلع ید مسموع نیست مگر درمواردی که ملک در تصرف خود خواهان باشد.

اگر متصرف عدوانی به موجب حکم کیفری محکوم گردد برای قلع و قمع بنا یا درختان کاشته شده در ملک تصرف شده ،باید دادخواست مستقل ارائه  شود ( دادخواست حقوقی قلع و قمع ) امکان قلع و قمع به استناد حکم کیفری وجود ندارد.

مواردی که نمی توان قلع و قمع آنها را درخواست نمود.

 ۱ ) خواهان خود، اجازه احداث بنا یا غرس اشجار را داده است که در اینجا خواهان صرفا مستحق اجرت المثل است.

۲ ) اگر اعیان احداثی ناشی از حق زارعانه (یک نوع حق تصرف یا همان حق سرقفلی در تجارت است) باشد.

۳ ) درصورتی که برای دادگاه محرز گردد که ضرری که در نتیجه قلع و قمع به متصرف وارد می شود بسیار بیشتر از ضرری است که به مالک ملک مورد تصرف ، وارد می شود. در اینصورت دادگاه حکم به قلع و قمع مستحدثات نمی دهد بلکه با موافقت متصرف حکم به پرداخت قیمت زمین توسط متصرف و اصلاح سند، صادر می کند.

اما مواری هست که زمین متعلق به خود شخص است اما مصالح متعلق به دیگری است یا درخت شخصی دیگری را در ملک خود یا شخص دیگری کاشته، در این صورت صاحب مصالح یا صاحب درخت می تواند تقاضای قلع و قمع آن را بنماید مگر به اخذ قیمت تراضی شود.

ابطال معامله صوری

قبل از ورود به بحث چگونگی ابطال معامله صوری لازم است بدانید معامله صوری چگونه معامله ای است.

معامله صوری ، معامله ای ساختگی می باشد که در آن ارکان معامله رعایت نشده و هیچ پولی بین فروشنده و خریدار رد و بدل نشده و قصد مشترکی برای انجام معامله بین طرفین وجود ندارد.مانند اینکه شخصی ، مالکیت خانه خود را به همکارش منتقل کند تا بتواند از بانک، وام دریافت کند.

 

 

 

مواردی که میتوان معامله صوری را صحیح فرض نمود:

هرگاه شخصی ملکی را در قالب معامله صوری به نام همسر خود انتقال دهد ، این معامله بلااشکال است .بدین صورت که با اختیار کامل و به طور رسمی و قانونی ملک را به همسرش بفروشد و تمام مراحل قانونی را طی کرده و در دفاتر اسناد رسمی فروش انجام شده ، دو طرف زیر سند را امضا می کنند اما ثمن معامله در کار نیست.این معامله هرچند صوری می باشد اما چون به قصد فرار از دین نیست صحیح است.

تفاوت معامله صوری و معامله به قصد فرار از دین:

در معامله به قصد فرار از دین ،معامله و ارکان آن به درستی انجام گرفته و قصد طرفین نیز انتقال ثمن و مثمن است اما انگیزه شخصی فروشنده از انتقال ، فرار از دین است مانند اینکه شخص دارایی خود را به بردارش منتقل کند تا معسر شناخته شود.در این بین ممکن است خریدار صوری (شخصی که ملک به او منتقل شده ) سوءاستفاده نماید و علیه صاحب ملک طرح دعوا (دعوای خلع ید و ...) کند، در این جا صاحب ملک باید معامله صوری را (با مواردی همچون : شهادت ، قسم و یا قراینی همچون مبلغ پولی که پرداخته است و ...)اثبات نماید ، تا معامله انجام شده باطل گردد.

اما در معاملات صوری ارکان معامله به درستی تحقق نیافته وقصد طرفین غیر واقعی و مسبوق به تبانی است و همچنین ثمن و مثمنی در آن رد و بدل نمی شود.

در معاملات به قصد فرار از دین درصورتی که محرز گردد انتقال برای جلوگیری از توقیف مال یا فرار از پرداخت دین به طلبکاران بوده است ،معامله بین دو طرف نافذ و در برابر طلبکاران یا اشخاص ثالث ، غیر نافذ و با تنفیذ (اجازه) طلبکاران یا شخص ثالث صحیح می گردد.

نحوه ابطال معامله صوری

معاملات صوری( فاقد قصد انشاء عقد به طور حقیقی) به محض اثبات آنها (با شهادت ،قسم یا هر دلیل محکمه پسند دیگری)، خود به خود محکوم به بطلان هستند و نیازی به ابطال آنها هم نیست و دادگاه اجراییه ای صادر نمی کند تنها ابطال آنها را اعلام می کند.بنابراین رای صادره جنبه اعلامی دارد.

الزام به تنظیم سند رسمی

مهمترین اثر حقوقی یک قولنامه (تعهد فروش) یا مبایعه نامه (سند فروش) « تنظیم سند رسمی » است.

زمانی که قراردادی بین دو طرف منعقد می گردد،سند تنظیمی بین طرفین برای اینکه رسمی به حساب بیاید باید عرفا و قانونا (بنا به ماده ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک) به ثبت برسد (چه در قرارداد ذکر شده باشد چه ذکر نشده باشد) و گرنه در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.

 

 

 

 

امتناع یک از طرفین از اجرای تعهد

در صورت خودداری فروشنده (مالک رسمی ملک) از انتقال سند به نام خریدار (طرفی که مالکیت به وی منتقل شده) ،خریدار می تواند علیه او دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی به دادگاه ارائه دهد در این جا نیازی به پرداخت ثمن معامله از جانب خوانده نیست مگر در قرارداد ،الزام به تنظیم سند و پرداخت ثمن به عنوان تعهدی متقابل مورد توافق دو طرف قرار گرفته باشد.

اما اگر متعهد به تنظیم سند رسمی ،شخصی غیر از مالک رسمی باشد این شخص صرفا محکوم به پرداخت خسارت تاخیر و وجه التزام (در صورتی که در قرارداد تعیین شده باشد) است

"وجه التزام مبلغی است که برای جبران عدم انجام تعهد از سوی یکی از طرفین  ،در قرارداد ، لحاظ می شود."

در صورتی که مالک رسمی ملک بعد از انعقاد عقد و قبل از انتقال سند فوت کند در این صورت دادخواست الزام به تنظیم را باید به طرفیت ورثه مطرح کرد.

در این گونه دعاوی خواهان به دنبال اثبات مالکیت نیست چرا که مالکیت او منتقل شده و صرفا خواستار انجام تشریفات آن است اما برای صدور حکم به الزام تنظیم سند رسمی وضعیت مالکیت برای دادرسی باید محرز باشد.

دادگاه صالح به رسیدگی در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

« خواهان (خریدار) باید دادخواست خود به خواسته الزام فروشنده به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی به طرفیت خوانده( فروشنده) را تنظیم کند و آن را تقدیم دادگاهی کند که ملک مورد معامله در حوزه آن واقع است.

بنا به ماده ۱۴۵ قانون اجرای احکام « هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال  به نام خریدار نشود،نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا می کند.»

الزام به تنظیم سند رسمی ملکی که در رهن است، هرگاه بین طرفین، قرارداد فروش ملک منعقد شود و معلوم گردد که ملک مورد معامله در رهن بوده و قرارداد رهنی مربوط به قبل از فروش ملک باشد، در اینجا ابتدا باید ملک از رهن خارج شود (فک رهن) سپس تنظیم سند رسمی صورت گیرد . ولی اگر با اجازه خود مرتهن صورت گرفته باشد برای الزام به تنظیم سند رسمی نیازی به فک رهن از ملک نیست.

اگر ملک بعد از امضای مبایعه نامه (قرارداد فروش) توسط خود مالک رسمی ، رهن داده شود خریدار (خواهان) باید ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ،خواسته ابطال قرارداد رهنی و ابطال سند رهنی را نیز تقدیم دادگاه نماید اما اگر ملک در توقیف باشد دادخواست الزام رد می شود.

چنانچه فروشنده ،مالک رسمی مال مورد معامله نباشد ؛ دراینصورت الزام به تنظیم سند رسمی مسموع نیست و خریدار باید شکایتی با موضوع فروش مال غیر را مطرح نماید.درصورتی که به هردلیلی امکان الزام مالک به تنظیم سند رسمی غیر ممکن بود خریدار می تواند قرارداد خود را فسخ کند.