الزام به تنظیم سند رسمی

مهمترین اثر حقوقی یک قولنامه (تعهد فروش) یا مبایعه نامه (سند فروش) « تنظیم سند رسمی » است.

زمانی که قراردادی بین دو طرف منعقد می گردد،سند تنظیمی بین طرفین برای اینکه رسمی به حساب بیاید باید عرفا و قانونا (بنا به ماده ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک) به ثبت برسد (چه در قرارداد ذکر شده باشد چه ذکر نشده باشد) و گرنه در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.

 

 

 

 

امتناع یک از طرفین از اجرای تعهد

در صورت خودداری فروشنده (مالک رسمی ملک) از انتقال سند به نام خریدار (طرفی که مالکیت به وی منتقل شده) ،خریدار می تواند علیه او دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی به دادگاه ارائه دهد در این جا نیازی به پرداخت ثمن معامله از جانب خوانده نیست مگر در قرارداد ،الزام به تنظیم سند و پرداخت ثمن به عنوان تعهدی متقابل مورد توافق دو طرف قرار گرفته باشد.

اما اگر متعهد به تنظیم سند رسمی ،شخصی غیر از مالک رسمی باشد این شخص صرفا محکوم به پرداخت خسارت تاخیر و وجه التزام (در صورتی که در قرارداد تعیین شده باشد) است

"وجه التزام مبلغی است که برای جبران عدم انجام تعهد از سوی یکی از طرفین  ،در قرارداد ، لحاظ می شود."

در صورتی که مالک رسمی ملک بعد از انعقاد عقد و قبل از انتقال سند فوت کند در این صورت دادخواست الزام به تنظیم را باید به طرفیت ورثه مطرح کرد.

در این گونه دعاوی خواهان به دنبال اثبات مالکیت نیست چرا که مالکیت او منتقل شده و صرفا خواستار انجام تشریفات آن است اما برای صدور حکم به الزام تنظیم سند رسمی وضعیت مالکیت برای دادرسی باید محرز باشد.

دادگاه صالح به رسیدگی در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

« خواهان (خریدار) باید دادخواست خود به خواسته الزام فروشنده به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی به طرفیت خوانده( فروشنده) را تنظیم کند و آن را تقدیم دادگاهی کند که ملک مورد معامله در حوزه آن واقع است.

بنا به ماده ۱۴۵ قانون اجرای احکام « هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال  به نام خریدار نشود،نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا می کند.»

الزام به تنظیم سند رسمی ملکی که در رهن است، هرگاه بین طرفین، قرارداد فروش ملک منعقد شود و معلوم گردد که ملک مورد معامله در رهن بوده و قرارداد رهنی مربوط به قبل از فروش ملک باشد، در اینجا ابتدا باید ملک از رهن خارج شود (فک رهن) سپس تنظیم سند رسمی صورت گیرد . ولی اگر با اجازه خود مرتهن صورت گرفته باشد برای الزام به تنظیم سند رسمی نیازی به فک رهن از ملک نیست.

اگر ملک بعد از امضای مبایعه نامه (قرارداد فروش) توسط خود مالک رسمی ، رهن داده شود خریدار (خواهان) باید ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ،خواسته ابطال قرارداد رهنی و ابطال سند رهنی را نیز تقدیم دادگاه نماید اما اگر ملک در توقیف باشد دادخواست الزام رد می شود.

چنانچه فروشنده ،مالک رسمی مال مورد معامله نباشد ؛ دراینصورت الزام به تنظیم سند رسمی مسموع نیست و خریدار باید شکایتی با موضوع فروش مال غیر را مطرح نماید.درصورتی که به هردلیلی امکان الزام مالک به تنظیم سند رسمی غیر ممکن بود خریدار می تواند قرارداد خود را فسخ کند.