دعوای الزام به تحویل ملک 

در صورتی که خریدار براساس یک عقد صحیح ملکی را خریده باشد در حالی که هنوز عقد بیع میان طرفین همچنان معتبر می باشد , فروشنده از تحویل ملک به خریدار اجتناب نماید خریدار می تواند علیه فروشنده در مرجع صالح دعوای الزام به تحویل ملک را اقامه نماید .

 

زمان تحویل ملک به خریدار 

 در صورتی که در ضمن قرارداد اجاره در خصوص تحویل ملک فی مابین طرفین توافق حاصل شده باشد ,تا قبل از فرارسیدن موعد خریدار نمی تواند دعوای الزام به تحویل ملک را در دادگاه اقامه نماید چنان چه خریدار و فروشنده در خصوص تحویل ملک با یکدیگر توافق نکرده باشند , اصل بر فوری بودن تحویل ملک می باشد .

 

الزام به تحویل ملک با سند عادی 

در خصوص تحویل ملک با سند عادی در رویه قضایی اختلاف نظر وجود دارد , برخی از قضات معتقد هستند که فقط مالک رسمی ملک می تواند دعوای الزام به تحویل ملک را در دادگاه اقامه نماید .

در مقابل عده ای دیگر معتقد می باشند امکان طرح دعوای الزام به تحویل ملک با استناد با سند عادی وجود دارد و براساس نظریه فقهی شورای نگهبان نیز امکان طرح دعوا به استناد سند عادی در مرجع صالح امکان پذیر می باشد .

 

مسئول پرداخت هزینه تحویل ملک 

براساس قانون هزینه پرداخت مبیع بر عهده بایع و هزینه های پرداخت ثمن بر عهده فروشنده می باشد در صورتی که عقد صحیح میان خریدار و فروشنده منعقد گشته باشد فروشند مسئول پرداخت هرینه های تحویل مبیع می باشد و چنان چه خریدار هزینه ها را پرداخت نموده باشد , میتواند هزینه های پرداخت شده را از فروشنده مطالبه نماید .

 

حق حبس 

در صورتی که خریدار یا فروشنده از تحویل مبیع و ثمن به یکدیگر خوددداری نمایند , می توانند در مقابل یکدیگر حق حبس را اعمال نمایند مگر اینکه در ضمن قرارداد اجاره در خصوص تحویل مبیع یا ثمن موعدی مشخص شده باشد که در این صورت حق حبس قابل اعمال نمی باشد .

طرفین دعوای الزام به تحویل ملک 

خریدار , خواهان این دعوا می باشد که میتواند علیه فروشنده در مرجع صالح اقامه دعوا نماید .

 

مرجع صالح برای طرح دعوای الزام به تحویل ملک 

خواهان می بایست دادخواست الزام به طرح دعوای الزام به تحویل ملک را در دادگاه محل وقوع ملک ارائه نماید .

 

نحوه اجرای رای 

پس از قطعیت حکم و صدور اجراییه , نسبت به تحویل ملک به خریدار اقدام می شود چنانچه شخص ثالث در ملک مورد ادعا در حالی که فاقد قرارداد معتبری باشد تصرف داشته باشد , متصرف در حکم غاصب می باشد و نسبت به تخلیه ملک اقدام می شود .

در صورتی که متصرف نسبت به ملک ادعایی داشته براساس ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی می بایست ظرف یک هفته به دادگاه صلاحیتدار مراجعه نموده و در صورتی که ظرف 15 روز از تاریخ مهلت مذکور قراری دائر به تاخیر اجرای حکم به قسمت اجرا نگردد عملیات اجرایی ادامه خواهد یافت .

دستور تخلیه 

مالک اماکن مسکونی و تجاری فاقد سرقفلی و حق کسب و پیشه می توانند در جهت کاهش هزینه دارسی و تسریع دادرسی به جای مراجعه به دادگاه و تقدیم دادخواست الزام به تخلیه ملک به شورای حل اختلاف مراجعه نموده و درخواست صدور دستور نمایند .

 

شرایط صدور دستور تخلیه 

برای این که مالک بتواند تقاضای صدور دستور تخلیه نماید , قرارداد اجاره می بایست در خصوص املاک مسکونی و یا املاک تجاری فاقد حق کسب و پیشه در دو نسخه تنظیم شده و امضا شده باشد همچنین دو شاهد ذیل قرارداد اجاره را امضا کرده و مدتی که در قرارداد اجاره تعیین شده است , پایان یافته باشد .

 

تفاوت صدور دستور تخلیه و حکم تخلیه 

برای صدور دستور تخلیه , قرارداد اجاره می بایست در خصوص املاک مسکونی و تجاری فاقد حق کسب و پیشه تنظیم شده در دونسخه تنظیم و ذیل قرارداد توسط دو نفر شاهد امضا شده باشد همچنین می بایست مدت قرارداد پایان یافته باشد .

موجر برای طرح دعوا تخلیه در دادگاه می بایست دادخواست تنظیم نماید و رعایت تشریفات دادرسی ضروری می باشد در حالی که تقاضای صدور تخلیه یک درخواست می باشد و شورای حل اختلاف خارج از نوبت و فوری به آن رسیدگی می نماید .

حکم تخلیه نیازمند قطعیت و صدور اجراییه می باشد در حالی که دستور تخلیه نیازمند قطعیت و صدور اجراییه نمی باشد .

 

نحوه طرح  دادخواست دستور تخلیه 

در صورت طرح دعوا , موجر می بایست درخواست خود را به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک تقدیم نماید .

رسیدگی به درخواست دستور تخلیه در شورای حل اختلاف , بدون تشکیل جلسه رسیدگی , فوری و خارج انجام می پذیرد .

در صورتی که قرارداد اجاره به صورت رسمی تنظیم شده باشد خواهان می تواند درخواست تخلیه ملک را از طریق اجرای ثبت پیگیری نماید .

هرینه دادرسی آن برابر با دعاوی غیرمالی می باشد .

 

اعتراض به دستور تخلیه 

دستور تخلیه قابل اعتراض و تجدیدنظر نمی باشد .

 

نحوه اجرای رای 

دستور تخلیه نیاز به صدور اجراییه ندارد و  مامور ابلاغ  موظف است ظرف 24 ساعت دستور تخلیه را به مستاجر ابلاغ نماید و رسید دریافت نماید چنان چه مستاجر از از تحویل رسید خودداری نماید مراتب در ابلاغیه قید و ظرف 3 روز نسبت به اجرای مفاد اجراییه اقدام می شود .

 

تایید و اثبات وقوع بیع 

براساس قانون , عقد بیع به ایجاب و قبول خریدار و فروشنده منعقد می شود هرچند بین آنان قرارداد کتبی منعقد نگشته است .در صورت عدم تنظیم قرارداد میان بایع و خریدار ممکن است طرفین به قصد حیله و تقلب قرارداد بیع را انکار نماید , در این زمان خریدار یا فروشنده می تواند علیه دیگری دعوای اثبات وقوع بیع را در مرجع صالح اقامه نماید .

 

امکان پذیرش دعوای اثبات وقوع بیع 

در خصوص طرح دعوای اثبات وقوع بیع در دادگاه ها بین قضات اختلاف نظر وجود دارد . برخی از قضات به استناد مواد 22 و 47و 46 و 48 ظرح این دعوا را به صورت مجزا در دادگاه قابل پذیرش نمی دانند و معتقد می باشند دعوای اثبات وقوع بیع و الزام به تنظیم سند رسمی به صورت توامان مطرح شود . در مقابل برخی دیگر از قضات طرح این دعوا را به صورت مستقل در دادگاه قاب پذیرش می دانند .

 

تفاوت اثبات وقوع بیع با دادخواست اثبات مالکیت 

اولین تفاوت در خصوص اثبات مالکیت و اثبات وقوع بیع این است که دعوای اثبات وقوع بیع در رابطه با املاک ثبت شده و ثبت نشده قابل طرح می باشد در حالی که دعوای اثبات مالکیت فقط در خصوص املاکی که به ثبت نرسیده است قابل طرح می باشد .

دومین تفاوت در خصوص وجود سند مکتوب میان طرفین می باشد در دعوای اثبات وقوع فی مابین طرفین هیچ گونه سندی نگاشته نشده است در حالی که در دعوای اثبات مالکیت , طرفین به استناد سند عادی می تواند طرح دعوا نمایند .

 

ادله مورد استناد طرفین 

از آن جا که در  دعوای اثبات وقوع بیع هیچ گونه سندی موجود نمی باشد , خواهان می تواند به ادله دیگری همچون شهادت شهود یا مستندات وجه استناد نماید .

 

طرفین دعوا 

هریک از فروشنده و خریدار می تواند به عنوان خواهان در مرجع صالح علیه دیگری طرح دعوا نماید اما توصیه می شود چنان چه فروشنده مالک رسمی ملک نباشد , خواهان,  نام مالک رسمی ملک را نیز در دادخواست به عنوان خوانده ذکر نماید .

مرجع صالح  

در صورتی که خواهان , دعوای اثبات وقوع بیع در خصوص اموال غیرمنقول طرح نماید , می بایست دادخواست خود را به دادگاه محل وقوع مال تقدیم نماید . چنان چه خواهان دعوای اثبات وقوع بیع را در خصوص اموال منقول طرح نماید می تواند دادخواست خود را به دادگاه محل اقامت خوانده مطرح نماید .

 

نحوه اجرای رای 

دعوای اثبات وقوع بیع جنبه اعلامی دارد و اجراییه صادر نمی شود و دادگاه فقط بیع را تایید می کند .

افراز ملک مشاعی 

گاهی شرکاء ملک مشاع غیرمنقول , تصمیم به جدا کردن سهم خود از سایر شرکاء می گیرند تا بدین وسیله بتوانند به صورت مستقل بر مال خود اعمال  مالکیت نمایند .

یکی از روش هایی که برای جدا کردن ملک مشاع از طرف شرکاء استفاده می گردد , افراز می باشد .  

 

موانع درخواست افراز ملک مشاعی 

از جمله مواردی که افراز ملک مشاعی با مانع مواجه می باشد عبارتند از :

1 – افراز به موجب قانون ممنوع اعلام شده باشد . مانند افراز ملک مشاعی بین موقوف علیهم .

2 – در صورتی که شرکاء بر عدم افراز ملک مشاعی  با یکدیگر توافق نموده باشند .

3 – زمانی افراز ملک مشاعی موجب ضرر گردد .

4 -  زمانی که افراز ملک مشاعی سبب از مالیت افتادن مال گردد مگر این که میان شرکاء توافق حاصل شود .

 

تفکیک ملک

تفکیک املاک  به معنی تقیسم ملک به قطعات کوچکتر می باشد . برخلاف افراز که مشاع بودن مال شرط درخواست افراز می باشد در تفکیک ممکن است مالک ملک یک نفر باشد .برای مثال مالک یک زمین 1000 متری می تواند درخواست نماید تا ملک او به قطعات 200 متری تقسیم گردد .

 

مرجع صالح درخواست افراز 

در صورتی که جریان ثبتی ملک خاتمه یافته باشد , مرجع رسیدگی کننده اداره ثبت محل وقوع مال می باشد مگر اینکه بین شرکاء غائب یا محجوری باشد که در این صورت می بایست درخواست خود را به دادگاه عمومی تقدیم نماید . چنان چه جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد , درخواست افراز در صلاحیت دادگاه عمومی می باشد .

 

اعتراض به افراز ملک مشاعی 

چنان چه شریک درخواست خود را جهت افراز به دادگاه عمومی تقدیم کرده باشد , تجدیدنظر خواه می بایست ظرف 20 روز از تاریخ ابلاغ رای قطعی , دادخواست خود را به دادگاه تجدیدنظر تقدیم نماید و چنان چه شریک درخواست افراز خود را به اداره ثبت تقدیم نموده باشد , معترض می تواند ظرف 10 روز اعتراض خود را به دادگاه عمومی تقدیم نماید .

 

نحوه اجرای رای 

در صورت تشخیص دادگاه, مبنی بر این که ملک غیرقابل افراز می باشد , به تقاضای یک یا چندنفر از شرکاء دادگاه دستور فروش ملک مشاعی را صادر نموده و مدیر اجرا طبق دستور اقدام به فروش ملک مشاعی خواهد کرد .

دعوای خلع ید

خلع ید

خلع ید دعوای مالک رسمی مال غیر منقول است علیه شخصی که بدون موجب قانونی، ملک را تصرف کرده است.

شرایط طرح دعوای خلع ید

همانطور که از تعریف دعوای خلع ید بر می آید، این دعوا تنها راجع به اموال غیر منقول قابلیت استماع دارد و مالک اموال منقول نظیر خودرو نمی تواند علیه شخصی که مالش را به نحو غیر قانونی تصرف کرده، دعوای خلع ید مطرح کند.

شرط دیگر جهت طرح این دعوا، لزوم ارائه سند رسمی مالکیت است. خلع ید اختصاص به مالک رسمی ملک دارد و خواهان باید دارای سند رسمی مالکیت باشد. به همین جهت است که دعوای خلع ید راجع به املاک فاقد سابقه ثبتی مسموع نیست؛ چرا که سند مالکیتی برای این املاک صادر نشده است. شخصی که مدعی مالکیت املاکی است که پیشتر به ثبت نرسیده اند، می تواند اقدام به طرح دعوای اثبات مالکیت نماید.

دعوای خلع ید را علیه متصرفی می توان طرح کرد که بدون موجب قانونی ملک را تصرف کرده است. بنابراین اگر متصرف اثبات کند ملک به ناقل صحیح قانونی به وی منتقل شده یا این که به عنوان مستاجر، ملک را در اختیار دارد، حکم خلع ید علیه چنین متصرفی صادر نخواهد شد.

خلع ید از ملک مشاع

مالکین یک ملک مشاع نیز می تواند علیه یکدیگر دادخواست خلع ید بدهند. در صورت صدور حکم خلع ید راجع به ملک مشاع، از کل ملک خلع ید خواهد شد و تا زمان حصول توافق میان مالکین، هیچ یک حق تصرف در ملک را ندارند.

مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای خلع ید

با توجه به اینکه دعوای خلع ید راجع به اموال غیر منقول است، رسیدگی به این دعوا در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.

دعوای الزام به ایفای تعهد 

 

زمانی که دو یا چند نفر فی مابین خود قراردادی را منعقد نمایند , ملزم به اجرای تعهدات خود می باشند , حال اگر یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نکند , طرف دیگر می تواند از دادگاه الزام او را به انجام تعهد مطالبه نماید .

اسباب  از بین رفتن تعهد 

در برخی از موارد به علت به وجود آمدن سبب هایی , مطرح کردن دعوای الزام به ایفای تعهد در دادگاه امری واهی می باشد . تهاتر , تبدیل تعهد و ابراء از جمله سبب هایی هستند که موجب از بین رفتن تعهد می شود .

نحوه طرح دعوای الزام به ایفای تعهد 

خواهان این دعوا شخصی است که از تعهدات سود می برد و خوانده شخصی می باشد که تعهدات را بر عهده گرفته است . متعهد له اگر در خصوص تعهدات متعهد که در رابطه با املاک می باشد قصد طرح دعوا داشته باشد , می بایست دادخواست خود را به دادگاه محل وقوع مال ارائه نماید  و در خصوص سایر قراردادها می تواند دادخواست خود را به دادگاه محل اقامت خوانده , محل انعقاد عقد یا محل اجرای تعهد تحویل نماید .

نحوه اجرای رای 

اگر طرفین قرارداد در خصوص انجام کار یا انجام کار با یکدیگر در قرارداد توافق نموده باشند و خواهان به تعهد خود عمل ننماید . متعهدله ابتدا باید الزام اورا از دادگاه بخواهد . اگر متعهد به تعهد خود عمل نکند اما انجام کار به وسیله شخص دیگر ممکن باشد , قاضی به خرج متعهد , انجام آن کار را فراهم می آورد و در غیر این صورت متعهد له حق فسخ قرارداد را دارد .

 

شرایط مطالبه خسارت انجام تعهد 

 بر اساس ماده 226 قانون مدنی , در صورت عدم انجام ایفای تعهد , متعهد له زمانی می تواند مطالبه خسارت نماید که برای انجام تعهد مدتی معین شده باشد و آن مدت منقضی شده باشد و اگر برای ایفای تعهد مدتی معین نشده باشد , متعهد له در صورتی می تواند مطالبه خسارت نماید که اختیار انجام تعهد با او بوده و در دادگاه ثابت نماید که انجام تعهد را مطالبه کرده است .

 

در صورتی که در خصوص انجام تعهد به متعهد له خساراتی وارد آید , خواهان می تواند ضمن دادخواست الزام به ایفای تعهد یا در جلسه دادرسی یا به طور مستقل , جبران خسارت ناشی از عدم انجام  تعهد یا تاخیر انجام تعهد را درخواست نماید .

در مراجع قضایی , در خصوص مطالبه خسارت انجام تعهد در صورتی که در قرارداد به آن اشاره شده باشد , اختلاف نظر وجود دارد , برخی از قضات معتقد هستند که متعهدله نمی تواند همزمان اجرای تعهد و مطالبه خسارت  انجام تعهد را درخواست نماید در حالی که بخش دیگر قضات معتقدند مطالبه همزمان  آن ها باهم امکان پذیر می باشد اما متعهدله می تواند خسارت تاخیر تادیه و الزام به انجام تعهد را همزمان درخواست نماید .

دعاوی تصرف 

یکی از دعاوی رایج در دادگاه ها , دعاوی الزام به رفع تصرف می باشد . افراد ممکن است به سه صورت ذیل در مال غیر منقول تصرف نمایند .

1-تصرف عدوانی

2-ممانعت از حق

3-مزاحمت از حق 

دعوای  الزام به رفع تصرف عدوانی 

دعوای  الزام به رفع تصرف عدوانی ,زمانی در دادگاه قابل طرح می باشد که فرد یا افرادی برای مدت معین ملکی را در تصرف خود داشته باشند و اشخاص دیگر به صورت غیرقانونی مانع تصرف آنان در ملک شوند .

در این دعوا لازم نیست شخص ,مالک ملک باشد و سبق تصرف مشروع او در ملک کافی می باشد .

 

دعوای الزام به  رفع ممانعت از حق 

گاهی افراد بدون آن که در ملک دیگری تصرف نمایند با ایجاد مانع از تصرف افراد ذی نفع  در ملک  جلوگیری می نمایند . در این دعوا می بایست تصرف خواهان در ملک ثابت شود و همچون دعوای رفع تصرف عدوانی نیاز به اثبات مالکیت خواهان نیست همچنین لازم است در دادگاه ثابت شود خوانده بدون رضایت خواهان ایجاد مانع نموده است . در این صورت خواهان می تواند علیه او در مرجع صالح اقامه دعوا نماید .

 

دعوای  الزام به رفع مزاحمت از حق 

این دعوا زمانی در دادگاه قابل طرح می باشد که شخصی بدون آن که ملک را تصرف نماید و یا سبب ایجاد مانع در ملک شود , نسبت به تصرفات افراد ایجاد مزاحمت می نماید . در این دعوا نیز لازم است در دادگاه سبق  تصرف خواهان و غیرقانونی بودن و عدم رضایت خواهان نسبت به تصرف خوانده ثابت شود .

آیا دعاوی  الزام به رفع تصرف در املاک مشاعی قابل طرح می باشد ؟

از آن جا که شرکاء در تمام اجزاء مال مشاع شریک می باشند هیچ یک بدون اذن تمام شرکاء اجازه تصرف در مال مشترک را  ندارند و سایر افراد می توانند علیه آنان در مرجع صالح اقامه دعوا نمایند . گاهی اشخاص ثالث , در ملک مشاعی تصرف می نمایند و یا با ایجاد مانع و مزاحمت از تصرفات افراد در ملک خود داری می نمایند .

تفاوت دعاوی الزام به  رفع تصرف و خلع ید 

در دعوای خلع ید خواهان می بایست مالک ملک باشد در حالی که در دعاوی الزام به رفع  تصرف, صرف تصرف خواهان در ملک کافی است .

تفاوت دعوای  الزام به رفع  تصرف عدوانی  و تخلیه ید 

در دعوای  الزام به رفع تصرف عدوانی ملک بدون رضایت خواهان و به صورت غیرقانونی از تصرف او خارج شده است در حالی در دعوای تخلیه ید میان مالک و متصرف قراردادی وجود دارد و تصرف او در ابتدا قانونی می باشد  اما بعد از اتمام قرارداد از تحویل ملک جلوگیری  می کند .

نحوه طرح دعاوی الزام به رفع  تصرف 

خواهان این دعوا متصرف ملک می باشد که لزوما مالک ملک نیست در صورت طرح دعوا علیه خوانده می بایست دادخواست خود را به دادگاه محل وقوع مال ارائه نماید . دعوای  الزام به رفع تصرف عدوانی , یک دعوای غیرمالی می باشد .

اعتراض به رای دعاوی الزام به  رفع تصرف 

خواهان می تواند ظرف 20 روز از تاریخ ابلاغ رای , دادخواست خود رادر  دادگاه تجدیدنظر اقامه نماید . رای دادگاه تجدید نظر قطعی است و قابل فرجام نمی باشد .

نحوه اجرای رای 

در دعوای الزام به رفع  تصرف عدوانی پس از صدور حکم اجراییه صادر می شود و تجدیدنظرخواهی از آن مانع اجرای حکم نیست .

در  دعوای الزام به رفع ممانعت  و مزاحمت از حق از ابتدا به خوانده در خصوص  رفع ممانعت  از حق ظرف ده روز ابلاغیه صادر می شود , در صورتی که خوانده نسبت به رفع ممانعت از حق اقدام ننماید , داورز مانع ایجاد شده را رفع می نماید .

دعاوی رهنی

دعاوی رهنی یکی از دعاوی است که امروزه شاهد ازدیاد این دعوا در مراجع قضایی می باشیم. در این مقاله سعی نموده ایم به رایج ترین دعاوی رهنی اشاره نموده و توضیحاتی در آن خصوص ارائه نمائیم.

1-دعوای فک رهن

یکی از دعاوی که در خصوص املاک رهنی در مراجع قضایی مطرح می شود دعوای فک رهن می باشد. حال ممکن است این دعوا به طور مستقل مطرح شود یا همزمان با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح گردد. خوانده دعوای فک رهن راهن می باشد و چنانچه با دعوای الزام به تنظیم سند توامان مطرح گردد می بایست مالک و راهن خوانده دعوا قرار گیرد. در خصوص پذیرش دعوای الزام به تنظیم سند نسبت به ملک رهنی اختلاف نظر وجود دارد و اکثریت شعبات معتقد هستند که چنانچه ملکی در رهن باشد قابلیت انتقال سند ندارد لذا قرار رد دعوا صادر می گردد و چنانچه دعوای فک رهن هم مطرح شده باشد نسبت به فک رهن رای صادر نموده و راهن را ملزم به فک رهن می نمایند. بنابراین خریدار می تواند پس از قطعیت رای صادره اقدام به اجرای حکم نماید. و چنانچه راهن نسبت به فک رهن اقدام ننماید خود ، بدهی مرتهن را پرداخته و فک رهن را انجام دهد و از راهن مطالبه نماید. بنابراین توصیه می شود ابتدا دعوای فک رهن اقامه گردد و پس از فک رهن و آزاد شدن ملک ، نسبت به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اقدام شود. دعوای فک رهن جزء دعاوی مالی محسوب می گردد و دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی می باشد.

2-دعوای ابطال سند رهنی

عقد رهن دارای اوصافی می باشد که در مواد 771 تا 794 قانون مدنی به آن اشاره گردیده است در صورتی که عقد رهن فاقد یکی از این اوصاف باشد می توان نسبت به ابطال سند رهنی اقدام نمود. جهات ابطال سند رهنی به شرح ذیل می باشد:

-به جهت باطل بودن قراردادی که مبنای سند رهنی بوده است.

-به جهت تقدم عقد رهن نسبت به اصل دین

-به جهت عدم قبض مال مرهونه

-به جهت معامله فضولی

دعوای ابطال سند رهنی نیز دعوایی غیر مالی محسوب شده و دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی می باشد.

3-دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مالک در رهن

همانگونه که در بالا اشاره گردید خرید و فروش مال مرهونه غیر نافذ بوده و نیاز به اخذ اذن از مرتهن می باشد. بنابراین معامله ملکی که در رهن می باشد با حفظ حقوق مرتهن منع قانونی ندارد و از موجبات بطلان معامله نخواهد بود.

اما دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک در رهن قابل استماع نبوده و می بایست همزمان با این دعوا ، دعوای فک رهن نیز مطرح گردد. لذا پس از پرداخت حق مرتهن ، و فک رهن می توان نسبت به انتقال سند رسمی به نام خریدار اقدام نمود.

تخلیه ملک تجاری

مطابق مفاد قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 ،  تخلیه ملک تجاری ممنوع اعلام گردیده، و همچنین زمانی که ملک تجاری به شخص دیگری اجاره داده می شود، موجر پس از اتمام مدت اجاره، حق درخواست تخلیه را از مستأجر نمی تواند داشته باشد و قرارداد اجاره تمدید می گردد و مطابق ماده 9 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376، چنان چه مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا اینکه مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده‌ باشد هنگام تخلیه عین مستأجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت؛ ولی در مواردی به موجر حق و اجازه درخواست تخلیه عین مستأجره ‌ی تجاری را داده که به اختصار به شرح آنها می پردازیم:

تخلیه ملک در صورتی که موجر تمام حق کسب و پیشه و تجارت را پرداخت کند

• حالت اول، حالتی است که موجر، سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت را به طور کامل پرداخت کند، که این مورد در ماده 15 قانون موجر و مستأجر سال 1356 ذکر شده است. مطابق این ماده:

1) تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر اینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود و شهرداری ها مکلفند درصورت مراجعه مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه ساختمان ویا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند،

2) تخلیه به منظور احتیاج شخصی موجر برای کسب یا پیشه وتجارت،

3) درصورتی که محل کسب یا پیشه وتجارت مناسب برای سکنی هم باشد ومالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر و یا مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید.

همچنین مطابق ماده 19 همین قانون اگر مستأجر بدون رضایت موجر، مورد اجاره را به غیر انتقال دهد هم موجر می تواند با پرداخت حق سرقفلی به مستأجر، حکم تخلیه را از دعاوی بخواهد.

تخلیه ملک در صورتی که موجر نیمی از حق کسب و پیشه و تجارت را پرداخت کند

• حالت دوم، موجر نیمی از سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت را پرداخت می کند. در اینجا باید بین قراردادهای پیش از سال 76 و پس از آن تفکیک قائل شد.

قراردادهای اجاره ای که پیش از سال 1376 منعقد شده اند، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 اجرا می شود. مطابق تبصره2 ماده 19 قانون فوق الذکر، مستأجر نمی تواند منافع مورد اجاره را به غیر انتقال دهد و اگر چنین کاری بکند، موجر می تواند با پرداخت نصف مبلغ حق کسب یا پیشه یا تجارت، درخواست تخلیه را خواهد داشت.

محاکم صالح برای دعاوی تخلیه، مطابق مفاد قانون شوراهای حل اختلاف، با این مراجع می باشد، اما نوع تخلیه بستگی به سرقفلی دارد که چون در موارد مذکور، انتقال منافع به غیر می باشد، دادگاه صالح، دادگاه محل وقوع ملک می باشد.

پس از این که رأی قطعی و اجرائیه توسط مرجع قضایی صالح صادر شد، موجر تا 3ماه زمان دارد که حق سرقفلی و کسب و پیشه و تجارت را به مستأجر بپردازد و پس از آن هم، اجرای احکام شعبه مرجع موبوطه موظف است اقدام به تخلیه ملک نماید. لازم به ذکر است که مطابق تبصره 1 ماده 27 قانون روابط موجر و مستأجر، در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر می شود، مهلت از تاریخ تودیع یا پرداخت وجه شروع می شود.

 

 

نکات مهم در نگارش و عقد قرارداد

نکات مهم در نگارش و عقد قرارداد

بدیهی است که برای شروع هر امری، برای جلوگیری از بروز اتفاقات بعدی منطقیست که قرارداد و یا موافقتنامه ای منعقد کنیم.

امروزه نیز با توجه به تخصصی شدن امور و نیاز های متفاوت، نحوه تنظیم قرارداد ها نیز به امری تخصصی بدل شده که باعث شده برای هر امری، قرارداد مربوط به آن را نیز نگارش کرد.

عنوان قرارداد، که میتواند قرارداد استخدام، قرارداد پیش فروش آپارتمان، قرارداد مشارکت در ساخت ، قرارداد مشارکت مدنی، قرارداد اجاره، قرارداد خرید و فروش، قرارداد پیمانکاری و... باشد، نمونه از چند هزار قراردادی است که برای امور مختلف میتوان نام برد.

نکته ی دیگری که حایز اهمیت است، استناد به قوانین مرتبط است، جدای از قوانین مادر و اصلی(قانون اساسی و قانون مدنی) که در اکثر قراردادها استفاده میشوند، برای بعضی قراردادها قوانین منحصر به فرد خودش را نیز داریم، برای نمونه میتوان به قانون کار در مورد قرارداد استخدام، قانون پیش فروش آپارتمان و ساختمان برای قرارداد پیش فروش آپارتمان، قرارداد روابط موجر و مستاجر برای قرارداد اجاره و... نام برد.

اما در کنار این نکات اولیه، نکات مهمتر و اساسی تری هست که با رعایت آنها، میتوان قرارداد موثق تری را نوشت.

در اینجا به اختصار و کوتاه به مهمترین این نکات اشاره خواهیم کرد:

1. تعریف اصطلاحات: پیشتر اشاره کردیم که هر قراردادی، فراخور موضوع خود، ممکن است شامل اصطلاحات تخصصی آن باشد، از طرفی با توجه به احتمال عدم آشنایی مراجع قضایی با آن علوم، نیاز است که برای تفهیم بهتر در مراحل بعدی، اصطلاحات تخصصی را تعریف کنیم.
2. طرفین قرارداد: طرفین قرارداد ممکن است شخص حقیقی/حقوقی و یا اصیل/وکیل باشند. در صورتی که شخص حقوقی است باید به سمت ها، آخرین تغییرات و حق امضاها و اگر وکالتا قرارداد منعقد میکنیم، به سندی که به موجب آن شخصی وکیل دیگریست، توجه داشته باشیم که حدود اختیارات وی تا کجاست؟
3. محل تنظیم قرارداد: اهمیت این بند از این جهت است که طبق قانون آئین دادرسی مدنی محل تنظیم قرارداد در تعیین دادگاه صالح به رسیدگی به اختلاف ناشی از قرارداد نقش مهمی دارد، همچنین در بعضی قراردادهای بین المللی نیز، قانون کشور محل وقوع عقد حاکم است.
4. موضوع قرارداد : که مال یا عملیست که طرفین به تسلیم یا انجام آن متعهد می شوند. نکته ای که اینجا باید رعایت شود، این است که موضوع قرارداد مخالف شرع و قانون نباشد.
5. اصلاح قرارداد: اجرای بیشتر قرارداد‌ها در بازه زمانی صورت می‌پذیرد. بسیار اتفاق می‌افتد که به جهت بروز مسایل فورس ماژور، اجرای قرارداد بهم می‌خورد و در بخش‌هایی از آن نیاز اصلاح خواهیم دشان. در این بخش، نحوه اصلاح قرارداد و میزان آن مشخص می‌‌شود. 
6. خاتمه قرارداد : پایان یافتن مسئولیت‌های قراردادی طرفین باید کاملا واضح، در قرارداد تصریح شود. در واقع هر یک از طرفین قرارداد باید از این موضوع آگاهی کامل داشته باشد که در چه صورتی قرارداد خاتمه‌یافته محسوب می‌شود. به طور مثال گذشت زمانی خاص یا بروز اتفاقی مشخص، سبب انفساخ قرارداد شود یا در صورت پیش‌بینی حق فسخ برای هر یک از طرفین و اعمال آن از سوی صاحب حق، قرارداد پایان می‌پذیرد. روشن شدن همه این موارد می‌تواند از بروز خسارات به دو طرف قرارداد جلوگیری کند. 
7. حل کردن اختلافات: بروز اختلافات امری اجتناب ناپذیر است، برای همین اصولا مرجعی به عنوان مرجع حل اختلاف در قرارداد مشخص میکنیم. داوری، قضایی و... معمولا از طرق رایج حل و فصل اختلافات قراردادی است.