شرکت های سهامی

برای فعالیت در اشل یک شرکت تجاری، باید ذیل یکی از قالب‌ های معرفی ‌شده در قانون تجارت فعالیت نمود. در میان این شرکت‌ها، شرکت سهامی خاص جزء رایج ترین قالب در قانون تجارت می باشد.

تعریف شرکت سهامی

شرکت سهامی خاص شرکتی است که سرمایه آن به سهام تقسیم می‌شود و تمام این سرمایه در زمان تأسیس شرکت توسط خود مؤسسان تأمین می‌گردد. مسئولیت هریک از سهامداران به میزان مبلغ اسمی سهام آن ‌ها یا بهتر بگوییم آورده آن ‌ها خواهد بود.

برای تشکیل شرکت سهامی خاص، تعداد شرکاء می بایست حداقل سه نفر باشد و سرمایه شرکت تأسیسی نباید از یک ‌میلیون ریال یا صد هزار تومان کمتر باشد. اگر بعد از تأسیس، به هر دلیلی سرمایه شرکت به کمتر از مبلغ یک‌ میلیون ریال رسید هم، شرکاء یک سال مهلت دارند تا میزان سرمایه را به حداقل میزان مورد نیاز تأسیسی برسانند و اگر چنین قصدی ندارند باید شرکت سهامی خاص را به یکی دیگر از انواع شرکت‌های تجاری  معرفی ‌شده در قانون تجارت تغییر دهند.

در غیر این صورت هر ذینفع می ‌تواند به مرجع صالح اطلاع داده و انحلال شرکت مذکور را بخواهد. مؤسسین شرکت برای به ثبت رساندن شرکت باید مجموعه‌ای از اقدامات تعریف ‌شده در قانون مانند تسلیم اظهارنامه، اساسنامه که به امضای کلیه سهامداران می رسد یا ثبت شرکت نزد مرجع ثبت شرکت‌ ها و... را انجام دهند و مسئولیت آن‌ها نسبت به این وظایف تضامنی است.

در شرکت‌های سهامی خاص زمانی که اوراق و اطلاعیه ‌های شرکت منتشر می‌شود، ذکر عنوان سهامی خاص باید قبل یا بعد از نام آن شرکت الزامی است.

از مزایای شرکت ‌های سهامی خاص که باعث گرایش بیشتر افراد به آن‌ها شده است، تصمیم‌گیری در اداره آن‌ است. برای این منظور موافقت اکثریت دارندگان سرمایه کفایت می‌کند. یعنی عده ‌ای از شرکاء که دارنده بیش از نصف سرمایه باشند حتی اگر از نظر تعداد در اکثریت نباشند. این شرکت‌ها نمی‌توانند سهامشان را در بورس مورد معامله قرار دهند و نقل ‌و انتقال سهام با موافقت اکثریت شرکاء صورت می‌گیرد.

 

دعوای الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه 

تعیین مدت از شرایط  اساسی عقد اجاره می باشد , در زمان اتمام قرارداد اجاره ,موجر موظف است مبلغ ودیعه را به مستاجر برگرداند در صورت عدم تادیه ودیعه از سوی موجر , مستاجر می تواند دادخواست الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه را به مرجع صالح تقدیم نماید .

مسئول پرداخت  ودیعه 

اصولا موجر مسئول پرداخت ودیعه به مستاجر می باشد اما در صورتی که موجر, ملک را  به شخصی منتقل نماید , مستاجر می تواند برای استرداد مبلغ ودیعه به انتقال گیرنده مراجعه نماید .

بررسی امکان حق حبس توسط مستاجر 

در صورتی که موجر از تادیه ودیعه خودداری نماید مستاجر می تواند تا زمان پرداخت مبلغ ودیعه از حق حبس استفاده نماید و ملک را تخلیه ننماید و همچنین مستاجر مکلف به پرداخت اجرت المثل نمی باشد .

بررسی امکان تهاتر مبلغ ودیعه با اجاره های معوقه 

اگر مستاجر اقساط اجاره بها را در تاریخ تعیین شده نپردازد و موجر قصد تهاتر مبلغ ودیعه و اجاره های معوقه را داشته باشد می بایست خواسته خود را به مرجع صالح تقدیم نماید و در صورت صدور حکم قطعی می تواند نسبت به تهاتر اقدام نماید .

بررسی درخواست تامین دلیل توسط مستاجر 

قبل از طرح دعوای استرداد ودیعه , مستاجر می بایست ملک را تخلیه کرده و مراتب تخلیه را توسط شورای  حل اختلاف تامین نماید و کلید ملک را تحویل شورا داده و موجر را به وسیله اظهارنامه مطلع نماید .

نحوه طرح دعوای الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه 

در صورتی که مبلغ ودیعه بیش از بیست میلیون ریال باشد , خواهان می بایست دادخواست خود را به دادگاه محل وقوع ملک ارائه نماید و اگر مبلغ ودیعه کمتر از بیست میلیون ریال باشد  , خواهان می بایست درخواست خود را در شورای حل اختلاف محل وقوع مال تسلیم کند .

هزینه دادرسی  این دعوا براساس خواسته خواهان معین می باشد به سبب آن که این دعوا در دسته دعاوی مالی  قرار دارد .

بررسی درخواست  خسارت تاخیر تادیه توسط مستاجر 

خواهان می تواند ضمن دادخواست الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه  یا به صورت مستقل الزام موجر به پرداخت خسارت تاخیر تادیه  را از زمان مطالبه یا از زمان تقدیم دادخواست از مرجع صالح درخواست نماید .

اعتراض به دعوای الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه 

در صورت طرح دعوا در دادگاه , تجدیدنظرخواه می بایست دادخواست خود را ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ رای قطعی به دادگاه تجدیدنظر تقدیم نماید و چنان چه خواهان درخواست خود را در شورای حل اختلاف مطرح نماید , مدعی می تواند جهت اعتراض از رای شورای حل اختلاف به دادگاه عمومی مراجعه نماید .

نحوه اجرای رای 

چنان چه پس از صدور حکم قطعی , موجر از استرداد مبلغ ودیعه خودداری نماید , مستاجر از طریق صدور اجراییه نسبت به فروش اموال مستاجر اقدام می نماید . در صورت عدم دسترسی به اموال , موجر  تا زمان پرداخت مبلغ ودیعه یا تقدیم دادخواست اعسار جلب و در حبس می ماند .

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی 

 از آن جا که  دولت فقط اشخاصی  را که ملک به نام آنان  ثبت شده است و یا اشخاصی که ملک به آنان  منتقل شده است را مالک خواهد شناخت ,در کلیه قراردادهایی که سابقه ثبتی دارند , متعهد در زمان انتقال , ملزم به تنظیم سند رسمی می باشد ,در صورت عدم تنظیم سند رسمی , متعهد له  می تواند دادخواست الزام به تنظیم رسمی انتقال را به مرجع صالح تقدیم نماید .

 

موانع پذیرش دعوای الزام به تنظیم سند رسمی 

از مواردی که مانع پذیرش دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال د دادگاه می باشد , در رهن بودن ملک است . در این خصوص ابتدا می بایست نسبت به فک رهن اقدام شود و پس از آن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی به دادگاه ارائه شود .

در رویه قضایی بین قضات در خصوص ارائه همزمان دادخواست الزام به فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی اختلاف نظر وجود دارد . برخی از قضات ارائه همزمان دادخواست الزام به فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی را نمی پذیرند و ابتدا نسبت به دعوای الزام به فک رهن رسیدگی می کنند و پس از آن به در خصوص الزام به نتظیم سند رسمی حکم خواهند داد

یکی دیگر از مواردی که مانع پذیرش دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال می شود , بازداشت بودن ملک است . در صورت طرح دعوا الزام به تنطیم سند رسمی انتقال , دادگاه دادخواست را رد خواهد کرد .

در صورتی که فروشنده در زمان عقد قرارداد , به خریدار در خصوص تنظیم سند رسمی  وکالت دهد , دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال  در دادگاه مسموع نمی باشد .

در خصوص املاکی که سابقه ثبتی ندارند , دعوای الزام به تنطیم سند رسمی انتقال مسموع نیست و خواهان می بایست ابتدا دادخواست اثبات مالکیت را به دادگاه ارائه نماید و پس از صدور حکم نسبت به  دعوای الزام به تنطیم سند رسمی انتقال اقدام نماید .

 

الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاعی 

اگر قسمتی از یک ملک مشاعی فروخته شود , خواهان می تواند نسبت به همان قسمت , دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال را به دادگاه محل وقوع مال ارائه نماید .

 

نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی 

در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی  ملک در  صورت طرح دعوا , خریدار می بایست دادخواست خود را به دادگاه محل وقوع مال ارائه نماید .

خواهان در این دعوا می تواند به مبایعنامه عادی که فی مابین طرفین منعقد شده است , استناد نماید . در صورت عدم وجود مبایعنامه عادی , خواهان می تواند همزمان دادخواست الزام به تنطیم سند رسمی و اثبات وقوع بیع را به دادگاه ارائه نماید .

الزام به تنظیم سند رسمی در خصوص فروشنده متوفی

در صورت فوت مالک ,خواهان می تواند دادخواست خود را به طرفیت تمامی ورثه در مرجع صالح اقامه نماید . در صورتی که تمام ورثه , طرف دعوای الزام به نتظیم سندرسمی انتقال قرار نگفته باشند , دادگاه قرار رد دعوا صادر خواهد کرد .

 

اقدامات تامینی در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال 

خواهان می تواند با سپردن خسارات احتمالی , درخواست دستور موقت خود را به دادگاه رسیدگی کننده ارائه نماید . در صورتی که خواهان قبل از طرح دعوا تقاضای دستور موقت نماید , می بایست درخواست خود را به دادگاهی که مال در حوزه آن واقع شده است , تقدیم نماید .

در صورتی که طرفین قرارداد به  پرداخت وجه التزامی ملزم شده باشند , خواهان می تواند توامان با دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی , درخواست خود را مطرح نماید .

 

نحوه اجرای رای 

پس از صدور حکم قطعی , قاضی اجرای احکام نسبت به صدور اجراییه اقدام می نماید و به محکوم علیه ابلاغ می شود که ظرف ده روز در دفترخانه حاضر شود و نسبت به تنطیم سند رسمی ملک اقدام نماید . در صورت عدم حضور محکوم علیه در دفترخانه , با تقضای سردفتر اسناد رسمی ,  نماینده دادگاه در دفترخانه حاضر شده و نسبت به تنظیم سند رسمی ملک اقدام می نماید .

دعوای الزام به تحویل ملک 

در صورتی که خریدار براساس یک عقد صحیح ملکی را خریده باشد در حالی که هنوز عقد بیع میان طرفین همچنان معتبر می باشد , فروشنده از تحویل ملک به خریدار اجتناب نماید خریدار می تواند علیه فروشنده در مرجع صالح دعوای الزام به تحویل ملک را اقامه نماید .

 

زمان تحویل ملک به خریدار 

 در صورتی که در ضمن قرارداد اجاره در خصوص تحویل ملک فی مابین طرفین توافق حاصل شده باشد ,تا قبل از فرارسیدن موعد خریدار نمی تواند دعوای الزام به تحویل ملک را در دادگاه اقامه نماید چنان چه خریدار و فروشنده در خصوص تحویل ملک با یکدیگر توافق نکرده باشند , اصل بر فوری بودن تحویل ملک می باشد .

 

الزام به تحویل ملک با سند عادی 

در خصوص تحویل ملک با سند عادی در رویه قضایی اختلاف نظر وجود دارد , برخی از قضات معتقد هستند که فقط مالک رسمی ملک می تواند دعوای الزام به تحویل ملک را در دادگاه اقامه نماید .

در مقابل عده ای دیگر معتقد می باشند امکان طرح دعوای الزام به تحویل ملک با استناد با سند عادی وجود دارد و براساس نظریه فقهی شورای نگهبان نیز امکان طرح دعوا به استناد سند عادی در مرجع صالح امکان پذیر می باشد .

 

مسئول پرداخت هزینه تحویل ملک 

براساس قانون هزینه پرداخت مبیع بر عهده بایع و هزینه های پرداخت ثمن بر عهده فروشنده می باشد در صورتی که عقد صحیح میان خریدار و فروشنده منعقد گشته باشد فروشند مسئول پرداخت هرینه های تحویل مبیع می باشد و چنان چه خریدار هزینه ها را پرداخت نموده باشد , میتواند هزینه های پرداخت شده را از فروشنده مطالبه نماید .

 

حق حبس 

در صورتی که خریدار یا فروشنده از تحویل مبیع و ثمن به یکدیگر خوددداری نمایند , می توانند در مقابل یکدیگر حق حبس را اعمال نمایند مگر اینکه در ضمن قرارداد اجاره در خصوص تحویل مبیع یا ثمن موعدی مشخص شده باشد که در این صورت حق حبس قابل اعمال نمی باشد .

طرفین دعوای الزام به تحویل ملک 

خریدار , خواهان این دعوا می باشد که میتواند علیه فروشنده در مرجع صالح اقامه دعوا نماید .

 

مرجع صالح برای طرح دعوای الزام به تحویل ملک 

خواهان می بایست دادخواست الزام به طرح دعوای الزام به تحویل ملک را در دادگاه محل وقوع ملک ارائه نماید .

 

نحوه اجرای رای 

پس از قطعیت حکم و صدور اجراییه , نسبت به تحویل ملک به خریدار اقدام می شود چنانچه شخص ثالث در ملک مورد ادعا در حالی که فاقد قرارداد معتبری باشد تصرف داشته باشد , متصرف در حکم غاصب می باشد و نسبت به تخلیه ملک اقدام می شود .

در صورتی که متصرف نسبت به ملک ادعایی داشته براساس ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی می بایست ظرف یک هفته به دادگاه صلاحیتدار مراجعه نموده و در صورتی که ظرف 15 روز از تاریخ مهلت مذکور قراری دائر به تاخیر اجرای حکم به قسمت اجرا نگردد عملیات اجرایی ادامه خواهد یافت .

دستور تخلیه 

مالک اماکن مسکونی و تجاری فاقد سرقفلی و حق کسب و پیشه می توانند در جهت کاهش هزینه دارسی و تسریع دادرسی به جای مراجعه به دادگاه و تقدیم دادخواست الزام به تخلیه ملک به شورای حل اختلاف مراجعه نموده و درخواست صدور دستور نمایند .

 

شرایط صدور دستور تخلیه 

برای این که مالک بتواند تقاضای صدور دستور تخلیه نماید , قرارداد اجاره می بایست در خصوص املاک مسکونی و یا املاک تجاری فاقد حق کسب و پیشه در دو نسخه تنظیم شده و امضا شده باشد همچنین دو شاهد ذیل قرارداد اجاره را امضا کرده و مدتی که در قرارداد اجاره تعیین شده است , پایان یافته باشد .

 

تفاوت صدور دستور تخلیه و حکم تخلیه 

برای صدور دستور تخلیه , قرارداد اجاره می بایست در خصوص املاک مسکونی و تجاری فاقد حق کسب و پیشه تنظیم شده در دونسخه تنظیم و ذیل قرارداد توسط دو نفر شاهد امضا شده باشد همچنین می بایست مدت قرارداد پایان یافته باشد .

موجر برای طرح دعوا تخلیه در دادگاه می بایست دادخواست تنظیم نماید و رعایت تشریفات دادرسی ضروری می باشد در حالی که تقاضای صدور تخلیه یک درخواست می باشد و شورای حل اختلاف خارج از نوبت و فوری به آن رسیدگی می نماید .

حکم تخلیه نیازمند قطعیت و صدور اجراییه می باشد در حالی که دستور تخلیه نیازمند قطعیت و صدور اجراییه نمی باشد .

 

نحوه طرح  دادخواست دستور تخلیه 

در صورت طرح دعوا , موجر می بایست درخواست خود را به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک تقدیم نماید .

رسیدگی به درخواست دستور تخلیه در شورای حل اختلاف , بدون تشکیل جلسه رسیدگی , فوری و خارج انجام می پذیرد .

در صورتی که قرارداد اجاره به صورت رسمی تنظیم شده باشد خواهان می تواند درخواست تخلیه ملک را از طریق اجرای ثبت پیگیری نماید .

هرینه دادرسی آن برابر با دعاوی غیرمالی می باشد .

 

اعتراض به دستور تخلیه 

دستور تخلیه قابل اعتراض و تجدیدنظر نمی باشد .

 

نحوه اجرای رای 

دستور تخلیه نیاز به صدور اجراییه ندارد و  مامور ابلاغ  موظف است ظرف 24 ساعت دستور تخلیه را به مستاجر ابلاغ نماید و رسید دریافت نماید چنان چه مستاجر از از تحویل رسید خودداری نماید مراتب در ابلاغیه قید و ظرف 3 روز نسبت به اجرای مفاد اجراییه اقدام می شود .