اجاره ملک اوقافی

اجاره املاک اوقافی

یکی از مهم ترین و شایع ترین طریق ایجاد درآمد برای موقوفه اجاره دادن بخشی از آن جهت افزایش درآمد و صرف آن در اجرای نیات واقف است.

• مباشران اداره اموال موقوفه در هر حال باید مصلحت موقوفه را رعایت نموده و در صورتیکه با اجاره دادن موقوفه استفاده از منافع در جهت نیات واقف متعذر می گردد نباید موقوفه به اجاره واگذار شود.

 

• نکته مهم: چنانچه واقف در وقف نامه شرط خاصی راجع به نحوه اجاره مال گذاشته باشد و آن شرط خلاف مقتضای ذات عقد نباشد صحیح و شرط لازم الرعایه است و متولی نمی تواند خلاف آن عمل نماید. به عنوان مثال اگر واقف زمان اجاره را 3 سال تعیین نموده باشد متولی حق ندارد زائد بر آن مدت اجاره دهد.

• با توجه به اینکه شخص متولی به نمایندگی از وقف اجاره می دهد نه به عنوان مالک منافع و نه به عنوان اصیل، اگر به مصلحت وقف عمل کند می تواند عین موقوفه را به هرمدت که صلاح می داند اجاره دهد و نفوذ این اجاره محدود به مدت حیات یا تصدی او نیست. چرا که شخص متولی در این میان مطرح نیست. کار او برای وقف ایجاد التزام می کند و لذا با فوت وی عقد اجاره پابرجاست و منفسخ نخواهد شد و متولی پس از او یا                       موقوف علیهم نمی توانند نفوذ این کار را نادیده گیرند.

 

مدت عقد اجاره املاک اوقافی

• در صورت قید مدت اجاره در وقف نامه به همان نحو عمل خواهد شد و در غیر اینصورت متولی وکیل امینی است و بنا به مصلحت وقف عمل خواهد کرد.(ماده 82 قانون مدنی)

• طبق ماده 501 قانون مدنی، اگر در عقد اجاره مدت به طور صریح ذکر نشده و مال الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود و اصولاً در صورت نبود ضوابط خاص در باب اجاره املاک اوقافی، باید به قواعد عام آن در قانون مدنی رجوع کرد.

 

مال الاجاره

اگر واقف ترتیبی برای تعیین مال الاجاره نداده باشد از آنجائیکه متولی وکیل امینی است، باید مصلحت وقف را از هر حیث رعایت کند و امکان تعدیل اجاره بها را در عقد قرارداد بیاورد. (ماده 82 قانون مدنی)

 

• جهت حمایت از مصلحت وقف؛ ماده 1 لایحه قانونی تجدید قرارداد اجاره املاک و اموال موقوفه و تجدید انتخاب متولیان و امنا و انظار اماکن متبرکه مذهبی و مساجد مصوب 58 ، عقود اجاره موقوفه سابق از وضع لایحه را به کلی باطل دانسته و عقد قرارداد اجاره را به نرخ عادله پیش بینی نموده است.

 

طبق ماده 2 آئین نامه لایحه قانونی تجدید قرارداد اجاره املاک و اموال موقوفه و تجدید انتخاب متولیان و امنا و انظار اماکن متبرکه مذهبی و مساجد مصوب 58 ، اجاره بهای عادله املاک مورد اجاره و تصرفی موقوفه به شرح زیر تعیین                  می شود:

• املاک  و مستغلات مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56 بر اساس اجاره بهای قبلی و احتساب درصد شاخص کل بهای کالا و خدمات مصرفی است که همه ساله از طرف بانک مرکزی ایران منتشر می گردد.
• در محل هایی که قانون روابط موجر و مستاجر اجرا نشده و یا درصد شاخص از طرف بانک مرکزی تعیین و اعلام نگردیده، اجاره عادله عبارت است از 8 درصد ارزش معاملاتی عرصه و ده درصد ارزش معاملاتی اعیانی که از طرف وزارت امور اقتصادی و دارایی تعیین و تصویب شده یا می شود.
• در مورد آپارتمان ها، اجاره بهای قسمت های اشتراکی نیز با توجه به مقررات قانون تملک آپارتمانها، نسبت به حصه آپارتمان مورد اجاره محاسبه و منظور خواهد شد.
• نسبت به املاک مزروعی و باغات اعم از شهری و روستایی که فاقد ارزش معاملاتی است، میزان اجاره عادله با جلب نظر کارشناس تعیین خواهد شد که اجاره برآوردی 6درصد ارزش ارزیابی شده خواهد بود.
• برابر با بند« و» ماده 11 آیین نامه اجرایی قانون تشکیلات و اختیارات سازمان حج و اوقاف و امور خیریه، حداقل مال الاجاره بر اساس نظر کارشناس رسمی یا خبره محلی و به نرخ عادله روز و سایر شرایط لازم در آگهی مزایده قید می گردد.

 

شرایط ویژه در طریق عقد اجاره موقوفه

طبق ماده 11 آئین نامه اجرائی قانون تشکیلات و اختیارات سازمان حج و اوقاف و امور خیریه مصوب 65، به منظور رعایت مصلحت وقف و بهره‌برداری صحیح باید رقبات موقوفه را با توجه به مفاد وقف‌نامه و قوانین مربوطه و با جلب نظر کارشناس رسمی ‌یا خبره محلی و رعایت شرایط زیر از طریق مزایده به اجاره واگذار نمود:

الف- خسارات احتمالی حتی‌الامکان به عهده مستأجر باشد.                                                  .
ب ـ از مستأجر باید ضامن معتبر و یا وثیقه مناسب برای تأدیه حقوق موقوفه و تخلیه و تحویل آن در پایان مدت اخذ شود.                                                          
ج ـ حق انتقال مورد اجاره از طرف مستأجر به غیر موکول به موافقت کتبی متولی و ادارات حج و اوقاف و امور خیریه باشد، بدیهی است‌ رعایت آیین‌نامه نحوه وصول  پذیره و اهدایی لازم است.                                                                                                                 . 
‌د ـ مدت اجاره نباید بیش از ده سال باشد مگر با جلب موافقت سرپرست سازمان.                                                                    .                                                                                        
‌ه‍ـ از پیشنهاد دهندگان برابر ده درصد مبلغ پیشنهادی به عنوان سپرده اخذ شود.                                                              .                                                                                           
‌و ـ حداقل مال‌الاجاره براساس نظر کارشناس رسمی یا خبره محلی و به نرخ عادله روز.                                                      .   
ز- سایر شرایط لازم در آگهی مزایده قید گردد.                                                          .
‌ک ـ اجاره‌نامه باید رسمی باشد و در مواردی که تنظیم اجاره‌نامه رسمی میسر نیست قرارداد تنظیم گردد.

 

با توجه به آئین نامه فوق شرایط ویژه ذیل برای عقد اجاره اموال موقوفه  نیاز می باشد:

1. انجام مزایده
2. دریافت پذیره
3. دریافت اهدایی
4. تنظیم سند رسمی اجاره
5. اخذ ضامن معتبر یا وثیقه مناسب از مستاجر
6. عدم حق واگذاری و انتقال منافع به غیر.

 

مزایده

• برابر آیین نامه مورد اشاره اجاره موقوفه می بایست ازطریق مزایده انجام پذیرد و از طرفی می دانیم مزایده صورت خاصی از فروش یا انتقال مال یا منافع آن است که خریداران(طالبان خرید و در اینجا طالبان اجاره) با هم رقابت کرده و هر یک قیمتی بیشتر از آنچه که موجر عرضه نموده عرضه می نماید. مال الاجاره آخرین قیمتی است که عرضه شده و پس از آن قیمتی عرضه نشود.

لازم به ذکر است در حراج مبدأ مذکور وجود ندارد و از سایر جهات مانند مزایده است.

 

پذیره

• پذیره وجهی است که به هنگام ایجاد اراضی موقوفه با اعطای حق تملک اعیان به مستأجر، به عنوان پذیره  ابتدایی و یا به هنگام انتقال رقبات، به عنوان پذیره انتقالی حسب مورد به نفع موقوفه با رعایت آئین نامه مربوطه دریافت خواهد شد.

• پذیره ابتدایی:

• در مواردی که زمین بلامعارض وقفی ابتدائاً با اعطای حق تملک اعیان جهت احداث واحد مسکونی و اداری و خدماتی و صنعتی دارای موافقت اصولی به اجاره واگذار می شود مبلغی متناسب با قیمت عادله روز که در هر حال نباید از سی درصد قیمت آن کمتر باشد طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری و یا دو نفر خبره محلی به هنگام تنظیم سند اجاره به عنوان پذیره ابتدائی علاوه بر مال الاجاره عادله روز از متقاضی اعم از شخص حقیقی یا حقوقی دریافت خواهد شد.
• پذیره ابتدایی در رقبات بلامعارض موقوفه که جهت استفاده به عنوان محل کسب به اجاره واگذار می شوند و موجب ایجاد حق سرقفلی برای مستاجر است صد در صد سرقفلی برابر نظر کارشناس یا خبره محلی به نفع موقوفه تعیین و واصل خواهد شد.
• پذیره ابتدائی در صورتی که مستاجر در زمینی که برای سکونت اجاره نموده و بر خلاف شرط سند اقدام به محل کسب نموده باشد در موقع انتقال ملک یا اجاره محل کسب50 درصد سرقفلی برابر نظر کارشناس خواهد بود.

 

 

پذیره انتقالی:

ممکن است وجوهی هنگام انتقال رقبات به عنوان پذیره انتقالی حسب مورد به نفع موقوفه دریافت شود که به آنها پذیره انتقالی می گویند.

• مستاجر عرصه ای که حق تملک اعیان داشته و احداث اعیان نموده است چنانچه بخواهد مورد اجاره را به غیر انتقال دهد 15% ما به التفاوت ارزش عرصه موقوفه نسبت به ارزش زمان اجاره فعلی را می باید به عنوان پذیره انتقالی به هنگام تنظیم سند اجاره به نفع موقوفه پرداخت نماید. این ترتیب در انتقالات بعدی نیز رعایت خواهد شد.
• هرگاه مستاجر بخواهد واحد تجاری را که  عرصه و اعیان آن وقف است به غیر انتقال دهد باید با کسب موافقت متولی و اداره حج و اوقاف و امور خیریه 10% کل سرقفلی محل را که کارشناس یا خبره محلی تعیین می کند به هنگام تنظیم سند اجاره به موقوفه بپردازد و در صورتی که قبلاً سرقفلی به موقوفه پرداخت کرده باشد 10% مزبور نسبت به مابه التفاوت سرقفلی قبلی به موقوفه و سرقفلی فعلی، محاسبه و دریافت می شود.
•  این حق در عرف حق مالکانه نامیده می شود که در آیین نامه نحوه و ترتیب وصول پذیره و اهدایی با عناوینی دیگر (پذیره) وجه قانونی گرفته و به وضوح می توان چهره حمایتی دولت از موقوفات را شاهد بود.

 

نحوه استفاده از پذیره:

• برابر ماده 10 آیین نامه نحوه و ترتیب وصول پذیره و اهدایی مصوب 1365، وجوهی که  از محل پذیره و سرقفلی حاصل از اجاره و استیجار رقبات موقوفه و یا به عنوان اهدائی دریافت می گردد جزء عواید همان موقوفه محسوب و بنا به خواست واقف به مصرف می رسد.

•  در صورتی که از عواید مذکور پس از وضع مخارج ضروری و اجرای نظر واقف مبلغی باقی بماند که بتوان رقبه جدیدی خریداری و یا اقدام به احداث بنای در قسمتی از اراضی آن نمود به منظور استمرار و بقاء موقوفه و تأمین نظر واقف و تضمین بیشتر آن برای سال های آینده با رعایت صلاح و صرفه وقف و با تحصیل مجوز از سرپرست سازمان عمل خواهد شد.

 

اهدایی:

• اهدایی وجهی است که به هنگام  استیجار قانونی به موقوفه تقدیم می گردد و هدایای مستقل عبارت از                     کمک های بلاعوضی است  که از طرف اشخاص به ادارات حج و اوقاف و امور خیریه تقدیم می شود.
• طبق ماده 10 آیین نامه نحوه و ترتیب وصول پذیره و اهدایی، اهدایی بر خلاف پذیره با الزام قانونی روبرو نیست و به وعده کمک های طرف قرارداد است به موقوفه جهت اعمال هر چه بهتر نیات واقف.
• نکته مهم: هرچند دروقف عام اهدایی اصولاً جنبه کمک بشردوستانه به خود می گیرد ولیکن در وقف خاص باید به این کمک با جنبه احتیاط نگریست تا موجب تضییع حقوق افرادنشود . به عبارتی نباید موجب امتیاز شخص و موجبی جهت انتخاب او از میان سایرین با شرایط برابر باشد.
• اگر شرط پرداخت اهدایی در قرارداد اجاره، تشویق مدیر وقف به زیر پانهادن قانون امری و اولویت شخص پرداخت کننده در میان سایرین باشد باید با توجه به نامشروع بودن این شرط، شرط را باطل دانست و حکم به صحت معامله داد.
• در فرض مشروع بودن شرط پرداخت اهدایی در قرارداد اجاره، اگر اهدایی به عنوان عوض در عقد اجاره باشد، به نظر                   می رسد عنوان اهدایی بر آن مسامحه قانون گذار است و این پرداخت چیزی جز مال الاجاره نیست.
• در فرض مشروع بودن شرط پرداخت اهدایی در قرارداد اجاره از یکسو و عدم امکان استرداد وجوه ماخوذه از سوی دیگر به نظر می رسد باید قائل به نوعی توافق اراده وفق ماده 10 قانون مدنی (اصل آزادی قراردادهایی که مخالف قانون و شرع و اخلاق حسنه و نظم عمومی نباشند) بود.

الزام به تنظیم یاتجدید قرارداد اجاره موقوفات :

• طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1365، در نظام کنونی اگر مستأجر نسبت به مورد اجاره حق کسب و پیشه داشت تجدیدقرارداد اجاره موقوفه قطعی و الزامی است و فی الواقع قرارداد استمرار داشته و جز در موارد استثنایی موجر (موقوفه) حق فسخ اجاره یا درخواست تخلیه را ندارد.

• در املاک موقوفی مورد اجاره که مشمول حق کسب و پیشه می باشند، امکان مزایده وجود ندارد لیکن می توان با درخواست تعدیل اجاره بها برابر نظر کارشناس خبره از تضییع حقوق موقوفه جلوگیری نمود.

انحلال عقد اجاره

انحلال قرارداد اجاره

• انحلال به چه معناست؟

• یکی از معانی انحلال به معنای پایان دادن به اعتبار یک قرارداد یا رابطه قانونی و آثار حقوقی آن می باشد.

• تفاوت انحلال قرارداد و تعلیق آن:

• تعلیق قرارداد در مواردی به کار می رود که اجرای قرارداد بنابر علتی معلق شده  است و با ازبین رفتن علت تعلیق، قرارداد باز اثر خود را پیدا می کند و اعتبار دارد اما در انحلال قرارداد، قرارداد از تاریخ انحلال هیچ اثر حقوقی ای ندارد.

 

موارد انحلال قرارداد اجاره

1. انفساخ عقد اجاره.

انفساخ قرارداد اجاره بدین معنی می باشد که عقد اجاره بدون اینکه نیاز به عمل حقوقی اضافی باشد خود به خود از بین می رود. اما این بدین معنی نیست که طرفین نتوانند در خصوص انحلال قرارداد اجاره با هم توافق نمایند. بدین صورت که شرطی در قرارداد درج نمایند و در خصوص انفساخ احتمالی عقد اجاره تراضی نمایند.

2. بطلان قرارداد اجاره

بطلان قرارداد به این معنی است که عقد از ابتدا فاقد شرایط لازم برای اعتبار بوده و به نحو قانونی منعقد نشده است. عقد باطل در عالم حقوق منشا اثر نمیباشد و هیچ حق و تکلیفی به وسیله آن ایجاد نمیشود.

3. فقدان شرایط اساسی صحت معاملات.

صحت هر قرارداد منوط به احراز شرایط اساسی صحت معاملات است که در ماده 190 قانون مدنی مورد اشاره قرار گرفته است.

این شرایط عبارتند از : قصد و رضای طرفین، اهلیت طرفین، معین بودن موضوع معامله و مشروعیت جهت معامله.

در صورت فقدان هریک از شرایط فوق، معامله باطل است و چنین قراردادی واجد اثر حقوقی نمیباشد.چنانچه عقد اجاره باطل گردد(به دلیل فقدان یکی از شرایط صحت) آنچه به عنوان اجرت المسمی (اجاره بها) داده شده باید مسترد شود و مستاجر بدل منافعی که استیفا کرده را به موجر می پردازد. (اجرت المثل)

4. فقدان شرایط اختصاصی صحت عقد اجاره.

علاوه بر شرایط عمومی، شرایط دیگری نیز وجود دارد که صرفا به عقد اجاره اختصاص دارد. از جمله قدرت بر تسلیم منافع به مستاجر و امکان بهره مندی از منافع با بقای عین.

• بنابراین در صورتی که موجر قادر به تسلیم منافع به مستاجر نباشد و مستاجر نیز نتواند شخصا منافع را در اختیار بگیرد اجاره باطل است. (ماده 470 قانون مدنی)

5. مطابق با  ماده 477 قانون مدنی موجر باید عین مستاجره را در حالتی تسلیم نماید که مستاجر بتواند استفاده  مطلوبه را از آن بکند. همچنین معطل ماندن انتفاع و عقیم ماندن هدف از انتفاع، اجاره را باطل می سازد. به طور مثال اگر مورد اجاره اتومبیلی باشد و موجر آن را با نقص فنی تحویل دهد، به گونه ای که اتومبیل حرکت نکند، تسلیم انجام نشده است و اجاره باطل است.
5. هر گاه موجر اطلاعات لازم برای راندن اتومبیل را در اختیار مستاجر قرار ندهد، تسلیم ناقص است و اثر حقوقی ندارد.

• همچنین منافع مالی را میتوان به اجاره واگذار کرد که استفاده از آن موجب تلف عین نشود؛ مثل ملک مسکونی و تجاری یا خودرو. اما مواردی مثل مواد خوراکی، شمع و … نمیتوانند موضوع اجاره واقع شوند؛ چرا که انتفاع از آنها اصولا مستلزم تلف عین است.

5.  اجاره اموال مصرف شدنی مانند میوه جات برای استفاده نامتعارفی که به تلف آن منتهی نمی شود (مانند نمایش دادن) صحیح است به علت بقاء اصل عین مستاجره.
6. تلف مورد اجاره پیش از قبض.

هدف از قرارداد اجاره استیفای از منفعت در برابر عوض است. بنابراین تلف منفعت تعهد طرف دیگر را نیز منحل می سازد. تلف مورد اجاره ممکن است به واسطه حوادث قهری باشد یا در اثر عمل موجر. چنانچه تلف مورد اجاره ناشی از حوادث قهری باشد عقد اجاره منفسخ می گردد و موجر باید اجاره بهاء دریافت شده از مستاجر را به او برگرداند. این بطلان ناظر به حالتی است که عین مستأجره در اثر حوادث خارجی تلف شده اما اگر موجر یا ثالث آن را از بین ببرند، اجاره به قوت خود باقی است و مستأجر می‌تواند جبران خسارت خود را از آن‌ها طبق مقررات اتلاف و تسبیب بخواهد.

همچنین در قانون مقرر گردیده در صورتی که موجر سبب تلف شده یا ثالث پیش از قبض ، عین مال را از بین ببرد ، مستاجر حق فسخ اجاره را نیز دارد.

 

• نکته مهم: لازم به ذکر است تلف عین مستاجره در صورتی موجب انفساخ عقد اجاره است که عین مستاجره عین معین باشد، اما در عین کلی، چون آن چه تسلیم شده است، مصداقی از کلی است، مستاجر می تواند فرد دیگری از آن کلی را از موجر درخواست نماید.

6. از بین رفتن قابلیت انتفاع عین

طبق ماده 481 قانون مدنی ، هرگاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل      می شود. چرا که موضوع اجاره واگذاری قابلیت انتفاع به مستاجر است و در واقع عین مستاجره باید تا اخر مدت اجاره قابلیت انتفاع داشته باشد هرگاه این قابلیت از بین برود از لحاظ مستاجر ، در حکم تلف عین است. همچنین در صورتی که عین مستاجره از ابتدا قابل انتفاع بوده اما در اثناء مدت از قابلیت انتفاع خارج شود از آن به بعد منفسخ می شود.

5.  ناتوانی و یا عذر مستاجر در انتفاع از مورد اجاره، مجوز فسخ عقد نیست؛ به طور مثال هرگاه شخصی اتومبیلی را برای مسافرت کرایه کند و در اثر بیماری نتواند به مسافرت برود، اجاره منحل نمی شود.

ولی اگر مانع خارجی باشد مانند ممنوع شدن از شغلی که مستاجر به آن اشتغال داشته اجاره منفسخ می شود.

5. اگر مستاجر به واسطه رقابت و عرضه کالای بهتر از سوی رقبا، نتواند به اهداف خود از انعقاد قرارداد اجاره برسد، عقد اجاره صحیح بوده و مستاجر هیچ حقی در انحلال آن ندارد.
5. در رابطه با عیبی که موجب بطلان اجاره می شود باید گفت هرگاه عیب قابل رفع باشد، اجاره نافذ و صحیح است ولیکن مستاجر حق فسخ دارد.
6. فوت مستاجری که شرط مباشرت او شده باشد

طبق ماده 497 قانون مدنی عقد اجاره با فوت مستاجر باطل نمی شود مگر زمانی که شرط مباشرت مستاجر شده باشد. بدین معنی که موجر با مستاجر شرط نموده باشد که فقط خود مستاجر حق استفاده از عین مستاجره را دارد و حق اجاره دادن آن را به دیگری ندارد. در این حالت با فوت مستاجر عقد اجاره منفسخ می گردد.

• نکته مهم : از نظر دکترین حقوقی  مقصود از شرط «مباشرت» در ماده 497، موردی است که مباشرت، قید انتقال منفعت باشد به نحوی که با منتفی شدن مباشرت مستاجر، انتقال منفعت نیز منتفی گردد. در فرضی که مستاجر تعهد کرده است که تنها خود از عین مورد اجاره استفاده کند، فوت مستاجر باعث بطلان اجاره نمی شود و موجر می تواند، به این علت  که انجام شرط ممتنع شده است اجاره را فسخ کند.

• در اینجا باید به این نکته نیز دقت نمود که مستاجر نمی تواند به مدت عمر خود، خودش مالک منافع گردد. به این معنی که نمی تواند بر اساس قراردادی خانه ای را اجاره کند به مدت عمر خودش که بر اساس قرارداد تا زنده است از منافع آن خانه استفاده نموده و در آن زندگی کند. چرا که در این حالت مدت اجاره نامعلوم است و در نتیجه آن اجاره باطل می گردد. به همین جهت در قانون تاکید شده که یکی از شرایط صحت قرارداد اجاره معلوم بودن دقیق مدت زمان آن است. بنابراین نباید شرط مباشرت را با این مورد اشتباه گرفت.

8. فوت موجر چنانچه برای مدت عمر خود مالک منافع باشد

همانگونه که گفته شد طبق ماده 497 قانون مدنی عقد اجاره با فوت موجر باطل نمی گردد. به این علت که از لحاظ حقوقی اجاره عقدی لازم است؛ اما یک استثناء وجود دارد و آن زمانی است که موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره بوده باشد. در این صورت با فوت موجر منافع عین مستاجره دوباره به مالک آن برمی گردد و آن منافع به وارث منتقل نمی شود و در نتیجه موجر با فوت ، دیگر طرف قرارداد اجاره با آن مستاجر نمی باشد و به همین دلیل قرارداد اجاره منفسخ می شود.

5. مالکیت موجر بر منفعت برای مدت عمر خود ممکن است به طور مثال ناشی از هبه، وصیت، معاوضه و یا صلح منفعت به مدت عمر موجر باشد و .... .
6. پایان مدت اجاره

طبق ماده 494 قانون مدنی با تمام شدن مدت اجاره ، عقد اجاره هم از بین می رود و مستاجر باید کالای مورد اجاره را تحویل بدهد. پایان مدت اجاره از موارد انفساخ عقد اجاره می باشد.

اما اگر بعد از تمام شدن مدت اجاره ، مالک بر ادامه تصرفات مستاجر رضایت دهد در این صورت چنانچه از آن خانه انتفاع برده و استفاده کرده است می بایست به موجر اجرت المثل پرداخت نماید. اما در صورتی که موجر رضایت به ادامه استیفاء مستاجر از عین مستاجره نداشته باشد ، موجر می تواند از وی اجرت المثل دریافت نماید هر چند که مستاجر از آن استفاده ننموده باشد.

5. وضع حقوقی مستاجر پس از پایان مدت اجاره:

1. قبل از مطالبه مالک: مستأجر در حکم امین است و مسئول تلف یا نقصی که از تقصیر او ناشی نشده نیست و در صورتی باید                          اجرت المثل بپردازد که استیفاء منفعت کرده باشد.

2. پس از مطالبه مالک: مستاجر در حکم غاصب است و مسئول تلف یا نقص مال است و باید اجرت المثل مال را بپردازد ولو اینکه استیفا منفعت نکرده باشد.

5. اجرتی المثلی که مستاجر مطابق با این ماده چه در فرض اذن داشتن از ناحیه موجر و چه در فرض اذن نداشتن پرداخت می نماید اجرت المثل واقعی است که با توجه به نرخ روز بازار توسط کارشناس محاسبه می شود.
5. لازم به ذکر است که در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56 حق موجر در درخواست تخلیه محدود به موارد معینی شده است از جمله تخلیه برای «سکونت» خود موجر یا همسر یا فرزند یا پدر و مادرش و یا تخلیه برای احتیاج صرفاً «خود موجر» برای کسب و تجارت.

 

دعوای الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه 

تعیین مدت از شرایط  اساسی عقد اجاره می باشد , در زمان اتمام قرارداد اجاره ,موجر موظف است مبلغ ودیعه را به مستاجر برگرداند در صورت عدم تادیه ودیعه از سوی موجر , مستاجر می تواند دادخواست الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه را به مرجع صالح تقدیم نماید .

مسئول پرداخت  ودیعه 

اصولا موجر مسئول پرداخت ودیعه به مستاجر می باشد اما در صورتی که موجر, ملک را  به شخصی منتقل نماید , مستاجر می تواند برای استرداد مبلغ ودیعه به انتقال گیرنده مراجعه نماید .

بررسی امکان حق حبس توسط مستاجر 

در صورتی که موجر از تادیه ودیعه خودداری نماید مستاجر می تواند تا زمان پرداخت مبلغ ودیعه از حق حبس استفاده نماید و ملک را تخلیه ننماید و همچنین مستاجر مکلف به پرداخت اجرت المثل نمی باشد .

بررسی امکان تهاتر مبلغ ودیعه با اجاره های معوقه 

اگر مستاجر اقساط اجاره بها را در تاریخ تعیین شده نپردازد و موجر قصد تهاتر مبلغ ودیعه و اجاره های معوقه را داشته باشد می بایست خواسته خود را به مرجع صالح تقدیم نماید و در صورت صدور حکم قطعی می تواند نسبت به تهاتر اقدام نماید .

بررسی درخواست تامین دلیل توسط مستاجر 

قبل از طرح دعوای استرداد ودیعه , مستاجر می بایست ملک را تخلیه کرده و مراتب تخلیه را توسط شورای  حل اختلاف تامین نماید و کلید ملک را تحویل شورا داده و موجر را به وسیله اظهارنامه مطلع نماید .

نحوه طرح دعوای الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه 

در صورتی که مبلغ ودیعه بیش از بیست میلیون ریال باشد , خواهان می بایست دادخواست خود را به دادگاه محل وقوع ملک ارائه نماید و اگر مبلغ ودیعه کمتر از بیست میلیون ریال باشد  , خواهان می بایست درخواست خود را در شورای حل اختلاف محل وقوع مال تسلیم کند .

هزینه دادرسی  این دعوا براساس خواسته خواهان معین می باشد به سبب آن که این دعوا در دسته دعاوی مالی  قرار دارد .

بررسی درخواست  خسارت تاخیر تادیه توسط مستاجر 

خواهان می تواند ضمن دادخواست الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه  یا به صورت مستقل الزام موجر به پرداخت خسارت تاخیر تادیه  را از زمان مطالبه یا از زمان تقدیم دادخواست از مرجع صالح درخواست نماید .

اعتراض به دعوای الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه 

در صورت طرح دعوا در دادگاه , تجدیدنظرخواه می بایست دادخواست خود را ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ رای قطعی به دادگاه تجدیدنظر تقدیم نماید و چنان چه خواهان درخواست خود را در شورای حل اختلاف مطرح نماید , مدعی می تواند جهت اعتراض از رای شورای حل اختلاف به دادگاه عمومی مراجعه نماید .

نحوه اجرای رای 

چنان چه پس از صدور حکم قطعی , موجر از استرداد مبلغ ودیعه خودداری نماید , مستاجر از طریق صدور اجراییه نسبت به فروش اموال مستاجر اقدام می نماید . در صورت عدم دسترسی به اموال , موجر  تا زمان پرداخت مبلغ ودیعه یا تقدیم دادخواست اعسار جلب و در حبس می ماند .

دستور تخلیه 

مالک اماکن مسکونی و تجاری فاقد سرقفلی و حق کسب و پیشه می توانند در جهت کاهش هزینه دارسی و تسریع دادرسی به جای مراجعه به دادگاه و تقدیم دادخواست الزام به تخلیه ملک به شورای حل اختلاف مراجعه نموده و درخواست صدور دستور نمایند .

 

شرایط صدور دستور تخلیه 

برای این که مالک بتواند تقاضای صدور دستور تخلیه نماید , قرارداد اجاره می بایست در خصوص املاک مسکونی و یا املاک تجاری فاقد حق کسب و پیشه در دو نسخه تنظیم شده و امضا شده باشد همچنین دو شاهد ذیل قرارداد اجاره را امضا کرده و مدتی که در قرارداد اجاره تعیین شده است , پایان یافته باشد .

 

تفاوت صدور دستور تخلیه و حکم تخلیه 

برای صدور دستور تخلیه , قرارداد اجاره می بایست در خصوص املاک مسکونی و تجاری فاقد حق کسب و پیشه تنظیم شده در دونسخه تنظیم و ذیل قرارداد توسط دو نفر شاهد امضا شده باشد همچنین می بایست مدت قرارداد پایان یافته باشد .

موجر برای طرح دعوا تخلیه در دادگاه می بایست دادخواست تنظیم نماید و رعایت تشریفات دادرسی ضروری می باشد در حالی که تقاضای صدور تخلیه یک درخواست می باشد و شورای حل اختلاف خارج از نوبت و فوری به آن رسیدگی می نماید .

حکم تخلیه نیازمند قطعیت و صدور اجراییه می باشد در حالی که دستور تخلیه نیازمند قطعیت و صدور اجراییه نمی باشد .

 

نحوه طرح  دادخواست دستور تخلیه 

در صورت طرح دعوا , موجر می بایست درخواست خود را به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک تقدیم نماید .

رسیدگی به درخواست دستور تخلیه در شورای حل اختلاف , بدون تشکیل جلسه رسیدگی , فوری و خارج انجام می پذیرد .

در صورتی که قرارداد اجاره به صورت رسمی تنظیم شده باشد خواهان می تواند درخواست تخلیه ملک را از طریق اجرای ثبت پیگیری نماید .

هرینه دادرسی آن برابر با دعاوی غیرمالی می باشد .

 

اعتراض به دستور تخلیه 

دستور تخلیه قابل اعتراض و تجدیدنظر نمی باشد .

 

نحوه اجرای رای 

دستور تخلیه نیاز به صدور اجراییه ندارد و  مامور ابلاغ  موظف است ظرف 24 ساعت دستور تخلیه را به مستاجر ابلاغ نماید و رسید دریافت نماید چنان چه مستاجر از از تحویل رسید خودداری نماید مراتب در ابلاغیه قید و ظرف 3 روز نسبت به اجرای مفاد اجراییه اقدام می شود .

 

تخلیه ملک تجاری

مطابق مفاد قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 ،  تخلیه ملک تجاری ممنوع اعلام گردیده، و همچنین زمانی که ملک تجاری به شخص دیگری اجاره داده می شود، موجر پس از اتمام مدت اجاره، حق درخواست تخلیه را از مستأجر نمی تواند داشته باشد و قرارداد اجاره تمدید می گردد و مطابق ماده 9 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376، چنان چه مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا اینکه مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده‌ باشد هنگام تخلیه عین مستأجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت؛ ولی در مواردی به موجر حق و اجازه درخواست تخلیه عین مستأجره ‌ی تجاری را داده که به اختصار به شرح آنها می پردازیم:

تخلیه ملک در صورتی که موجر تمام حق کسب و پیشه و تجارت را پرداخت کند

• حالت اول، حالتی است که موجر، سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت را به طور کامل پرداخت کند، که این مورد در ماده 15 قانون موجر و مستأجر سال 1356 ذکر شده است. مطابق این ماده:

1) تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر اینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود و شهرداری ها مکلفند درصورت مراجعه مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه ساختمان ویا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند،

2) تخلیه به منظور احتیاج شخصی موجر برای کسب یا پیشه وتجارت،

3) درصورتی که محل کسب یا پیشه وتجارت مناسب برای سکنی هم باشد ومالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر و یا مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید.

همچنین مطابق ماده 19 همین قانون اگر مستأجر بدون رضایت موجر، مورد اجاره را به غیر انتقال دهد هم موجر می تواند با پرداخت حق سرقفلی به مستأجر، حکم تخلیه را از دعاوی بخواهد.

تخلیه ملک در صورتی که موجر نیمی از حق کسب و پیشه و تجارت را پرداخت کند

• حالت دوم، موجر نیمی از سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت را پرداخت می کند. در اینجا باید بین قراردادهای پیش از سال 76 و پس از آن تفکیک قائل شد.

قراردادهای اجاره ای که پیش از سال 1376 منعقد شده اند، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 اجرا می شود. مطابق تبصره2 ماده 19 قانون فوق الذکر، مستأجر نمی تواند منافع مورد اجاره را به غیر انتقال دهد و اگر چنین کاری بکند، موجر می تواند با پرداخت نصف مبلغ حق کسب یا پیشه یا تجارت، درخواست تخلیه را خواهد داشت.

محاکم صالح برای دعاوی تخلیه، مطابق مفاد قانون شوراهای حل اختلاف، با این مراجع می باشد، اما نوع تخلیه بستگی به سرقفلی دارد که چون در موارد مذکور، انتقال منافع به غیر می باشد، دادگاه صالح، دادگاه محل وقوع ملک می باشد.

پس از این که رأی قطعی و اجرائیه توسط مرجع قضایی صالح صادر شد، موجر تا 3ماه زمان دارد که حق سرقفلی و کسب و پیشه و تجارت را به مستأجر بپردازد و پس از آن هم، اجرای احکام شعبه مرجع موبوطه موظف است اقدام به تخلیه ملک نماید. لازم به ذکر است که مطابق تبصره 1 ماده 27 قانون روابط موجر و مستأجر، در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر می شود، مهلت از تاریخ تودیع یا پرداخت وجه شروع می شود.