انحلال قرارداد اجاره
- انحلال به چه معناست؟
- یکی از معانی انحلال به معنای پایان دادن به اعتبار یک قرارداد یا رابطه قانونی و آثار حقوقی آن می باشد.
- تفاوت انحلال قرارداد و تعلیق آن:
- تعلیق قرارداد در مواردی به کار می رود که اجرای قرارداد بنابر علتی معلق شده است و با ازبین رفتن علت تعلیق، قرارداد باز اثر خود را پیدا می کند و اعتبار دارد اما در انحلال قرارداد، قرارداد از تاریخ انحلال هیچ اثر حقوقی ای ندارد.
موارد انحلال قرارداد اجاره
- انفساخ عقد اجاره.
انفساخ قرارداد اجاره بدین معنی می باشد که عقد اجاره بدون اینکه نیاز به عمل حقوقی اضافی باشد خود به خود از بین می رود. اما این بدین معنی نیست که طرفین نتوانند در خصوص انحلال قرارداد اجاره با هم توافق نمایند. بدین صورت که شرطی در قرارداد درج نمایند و در خصوص انفساخ احتمالی عقد اجاره تراضی نمایند.
- بطلان قرارداد اجاره
بطلان قرارداد به این معنی است که عقد از ابتدا فاقد شرایط لازم برای اعتبار بوده و به نحو قانونی منعقد نشده است. عقد باطل در عالم حقوق منشا اثر نمیباشد و هیچ حق و تکلیفی به وسیله آن ایجاد نمیشود.
- فقدان شرایط اساسی صحت معاملات.
صحت هر قرارداد منوط به احراز شرایط اساسی صحت معاملات است که در ماده 190 قانون مدنی مورد اشاره قرار گرفته است.
این شرایط عبارتند از : قصد و رضای طرفین، اهلیت طرفین، معین بودن موضوع معامله و مشروعیت جهت معامله.
در صورت فقدان هریک از شرایط فوق، معامله باطل است و چنین قراردادی واجد اثر حقوقی نمیباشد.چنانچه عقد اجاره باطل گردد(به دلیل فقدان یکی از شرایط صحت) آنچه به عنوان اجرت المسمی (اجاره بها) داده شده باید مسترد شود و مستاجر بدل منافعی که استیفا کرده را به موجر می پردازد. (اجرت المثل)
- فقدان شرایط اختصاصی صحت عقد اجاره.
علاوه بر شرایط عمومی، شرایط دیگری نیز وجود دارد که صرفا به عقد اجاره اختصاص دارد. از جمله قدرت بر تسلیم منافع به مستاجر و امکان بهره مندی از منافع با بقای عین.
- بنابراین در صورتی که موجر قادر به تسلیم منافع به مستاجر نباشد و مستاجر نیز نتواند شخصا منافع را در اختیار بگیرد اجاره باطل است. (ماده 470 قانون مدنی)
- مطابق با ماده 477 قانون مدنی موجر باید عین مستاجره را در حالتی تسلیم نماید که مستاجر بتواند استفاده مطلوبه را از آن بکند. همچنین معطل ماندن انتفاع و عقیم ماندن هدف از انتفاع، اجاره را باطل می سازد. به طور مثال اگر مورد اجاره اتومبیلی باشد و موجر آن را با نقص فنی تحویل دهد، به گونه ای که اتومبیل حرکت نکند، تسلیم انجام نشده است و اجاره باطل است.
- هر گاه موجر اطلاعات لازم برای راندن اتومبیل را در اختیار مستاجر قرار ندهد، تسلیم ناقص است و اثر حقوقی ندارد.
- همچنین منافع مالی را میتوان به اجاره واگذار کرد که استفاده از آن موجب تلف عین نشود؛ مثل ملک مسکونی و تجاری یا خودرو. اما مواردی مثل مواد خوراکی، شمع و … نمیتوانند موضوع اجاره واقع شوند؛ چرا که انتفاع از آنها اصولا مستلزم تلف عین است.
- اجاره اموال مصرف شدنی مانند میوه جات برای استفاده نامتعارفی که به تلف آن منتهی نمی شود (مانند نمایش دادن) صحیح است به علت بقاء اصل عین مستاجره.
- تلف مورد اجاره پیش از قبض.
هدف از قرارداد اجاره استیفای از منفعت در برابر عوض است. بنابراین تلف منفعت تعهد طرف دیگر را نیز منحل می سازد. تلف مورد اجاره ممکن است به واسطه حوادث قهری باشد یا در اثر عمل موجر. چنانچه تلف مورد اجاره ناشی از حوادث قهری باشد عقد اجاره منفسخ می گردد و موجر باید اجاره بهاء دریافت شده از مستاجر را به او برگرداند. این بطلان ناظر به حالتی است که عین مستأجره در اثر حوادث خارجی تلف شده اما اگر موجر یا ثالث آن را از بین ببرند، اجاره به قوت خود باقی است و مستأجر می‌تواند جبران خسارت خود را از آنها طبق مقررات اتلاف و تسبیب بخواهد.
همچنین در قانون مقرر گردیده در صورتی که موجر سبب تلف شده یا ثالث پیش از قبض ، عین مال را از بین ببرد ، مستاجر حق فسخ اجاره را نیز دارد.
- نکته مهم: لازم به ذکر است تلف عین مستاجره در صورتی موجب انفساخ عقد اجاره است که عین مستاجره عین معین باشد، اما در عین کلی، چون آن چه تسلیم شده است، مصداقی از کلی است، مستاجر می تواند فرد دیگری از آن کلی را از موجر درخواست نماید.
- از بین رفتن قابلیت انتفاع عین
طبق ماده 481 قانون مدنی ، هرگاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل می شود. چرا که موضوع اجاره واگذاری قابلیت انتفاع به مستاجر است و در واقع عین مستاجره باید تا اخر مدت اجاره قابلیت انتفاع داشته باشد هرگاه این قابلیت از بین برود از لحاظ مستاجر ، در حکم تلف عین است. همچنین در صورتی که عین مستاجره از ابتدا قابل انتفاع بوده اما در اثناء مدت از قابلیت انتفاع خارج شود از آن به بعد منفسخ می شود.
- ناتوانی و یا عذر مستاجر در انتفاع از مورد اجاره، مجوز فسخ عقد نیست؛ به طور مثال هرگاه شخصی اتومبیلی را برای مسافرت کرایه کند و در اثر بیماری نتواند به مسافرت برود، اجاره منحل نمی شود.
ولی اگر مانع خارجی باشد مانند ممنوع شدن از شغلی که مستاجر به آن اشتغال داشته اجاره منفسخ می شود.
- اگر مستاجر به واسطه رقابت و عرضه کالای بهتر از سوی رقبا، نتواند به اهداف خود از انعقاد قرارداد اجاره برسد، عقد اجاره صحیح بوده و مستاجر هیچ حقی در انحلال آن ندارد.
- در رابطه با عیبی که موجب بطلان اجاره می شود باید گفت هرگاه عیب قابل رفع باشد، اجاره نافذ و صحیح است ولیکن مستاجر حق فسخ دارد.
- فوت مستاجری که شرط مباشرت او شده باشد
طبق ماده 497 قانون مدنی عقد اجاره با فوت مستاجر باطل نمی شود مگر زمانی که شرط مباشرت مستاجر شده باشد. بدین معنی که موجر با مستاجر شرط نموده باشد که فقط خود مستاجر حق استفاده از عین مستاجره را دارد و حق اجاره دادن آن را به دیگری ندارد. در این حالت با فوت مستاجر عقد اجاره منفسخ می گردد.
- نکته مهم : از نظر دکترین حقوقی مقصود از شرط «مباشرت» در ماده 497، موردی است که مباشرت، قید انتقال منفعت باشد به نحوی که با منتفی شدن مباشرت مستاجر، انتقال منفعت نیز منتفی گردد. در فرضی که مستاجر تعهد کرده است که تنها خود از عین مورد اجاره استفاده کند، فوت مستاجر باعث بطلان اجاره نمی شود و موجر می تواند، به این علت که انجام شرط ممتنع شده است اجاره را فسخ کند.
- در اینجا باید به این نکته نیز دقت نمود که مستاجر نمی تواند به مدت عمر خود، خودش مالک منافع گردد. به این معنی که نمی تواند بر اساس قراردادی خانه ای را اجاره کند به مدت عمر خودش که بر اساس قرارداد تا زنده است از منافع آن خانه استفاده نموده و در آن زندگی کند. چرا که در این حالت مدت اجاره نامعلوم است و در نتیجه آن اجاره باطل می گردد. به همین جهت در قانون تاکید شده که یکی از شرایط صحت قرارداد اجاره معلوم بودن دقیق مدت زمان آن است. بنابراین نباید شرط مباشرت را با این مورد اشتباه گرفت.
- فوت موجر چنانچه برای مدت عمر خود مالک منافع باشد
همانگونه که گفته شد طبق ماده 497 قانون مدنی عقد اجاره با فوت موجر باطل نمی گردد. به این علت که از لحاظ حقوقی اجاره عقدی لازم است؛ اما یک استثناء وجود دارد و آن زمانی است که موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره بوده باشد. در این صورت با فوت موجر منافع عین مستاجره دوباره به مالک آن برمی گردد و آن منافع به وارث منتقل نمی شود و در نتیجه موجر با فوت ، دیگر طرف قرارداد اجاره با آن مستاجر نمی باشد و به همین دلیل قرارداد اجاره منفسخ می شود.
- مالکیت موجر بر منفعت برای مدت عمر خود ممکن است به طور مثال ناشی از هبه، وصیت، معاوضه و یا صلح منفعت به مدت عمر موجر باشد و .... .
- پایان مدت اجاره
طبق ماده 494 قانون مدنی با تمام شدن مدت اجاره ، عقد اجاره هم از بین می رود و مستاجر باید کالای مورد اجاره را تحویل بدهد. پایان مدت اجاره از موارد انفساخ عقد اجاره می باشد.
اما اگر بعد از تمام شدن مدت اجاره ، مالک بر ادامه تصرفات مستاجر رضایت دهد در این صورت چنانچه از آن خانه انتفاع برده و استفاده کرده است می بایست به موجر اجرت المثل پرداخت نماید. اما در صورتی که موجر رضایت به ادامه استیفاء مستاجر از عین مستاجره نداشته باشد ، موجر می تواند از وی اجرت المثل دریافت نماید هر چند که مستاجر از آن استفاده ننموده باشد.
- وضع حقوقی مستاجر پس از پایان مدت اجاره:
1. قبل از مطالبه مالک: مستأجر در حکم امین است و مسئول تلف یا نقصی که از تقصیر او ناشی نشده نیست و در صورتی باید اجرت المثل بپردازد که استیفاء منفعت کرده باشد.
2. پس از مطالبه مالک: مستاجر در حکم غاصب است و مسئول تلف یا نقص مال است و باید اجرت المثل مال را بپردازد ولو اینکه استیفا منفعت نکرده باشد.
- اجرتی المثلی که مستاجر مطابق با این ماده چه در فرض اذن داشتن از ناحیه موجر و چه در فرض اذن نداشتن پرداخت می نماید اجرت المثل واقعی است که با توجه به نرخ روز بازار توسط کارشناس محاسبه می شود.
- لازم به ذکر است که در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56 حق موجر در درخواست تخلیه محدود به موارد معینی شده است از جمله تخلیه برای «سکونت» خود موجر یا همسر یا فرزند یا پدر و مادرش و یا تخلیه برای احتیاج صرفاً «خود موجر» برای کسب و تجارت.