تایید و اثبات وقوع بیع 

براساس قانون , عقد بیع به ایجاب و قبول خریدار و فروشنده منعقد می شود هرچند بین آنان قرارداد کتبی منعقد نگشته است .در صورت عدم تنظیم قرارداد میان بایع و خریدار ممکن است طرفین به قصد حیله و تقلب قرارداد بیع را انکار نماید , در این زمان خریدار یا فروشنده می تواند علیه دیگری دعوای اثبات وقوع بیع را در مرجع صالح اقامه نماید .

 

امکان پذیرش دعوای اثبات وقوع بیع 

در خصوص طرح دعوای اثبات وقوع بیع در دادگاه ها بین قضات اختلاف نظر وجود دارد . برخی از قضات به استناد مواد 22 و 47و 46 و 48 ظرح این دعوا را به صورت مجزا در دادگاه قابل پذیرش نمی دانند و معتقد می باشند دعوای اثبات وقوع بیع و الزام به تنظیم سند رسمی به صورت توامان مطرح شود . در مقابل برخی دیگر از قضات طرح این دعوا را به صورت مستقل در دادگاه قاب پذیرش می دانند .

 

تفاوت اثبات وقوع بیع با دادخواست اثبات مالکیت 

اولین تفاوت در خصوص اثبات مالکیت و اثبات وقوع بیع این است که دعوای اثبات وقوع بیع در رابطه با املاک ثبت شده و ثبت نشده قابل طرح می باشد در حالی که دعوای اثبات مالکیت فقط در خصوص املاکی که به ثبت نرسیده است قابل طرح می باشد .

دومین تفاوت در خصوص وجود سند مکتوب میان طرفین می باشد در دعوای اثبات وقوع فی مابین طرفین هیچ گونه سندی نگاشته نشده است در حالی که در دعوای اثبات مالکیت , طرفین به استناد سند عادی می تواند طرح دعوا نمایند .

 

ادله مورد استناد طرفین 

از آن جا که در  دعوای اثبات وقوع بیع هیچ گونه سندی موجود نمی باشد , خواهان می تواند به ادله دیگری همچون شهادت شهود یا مستندات وجه استناد نماید .

 

طرفین دعوا 

هریک از فروشنده و خریدار می تواند به عنوان خواهان در مرجع صالح علیه دیگری طرح دعوا نماید اما توصیه می شود چنان چه فروشنده مالک رسمی ملک نباشد , خواهان,  نام مالک رسمی ملک را نیز در دادخواست به عنوان خوانده ذکر نماید .

مرجع صالح  

در صورتی که خواهان , دعوای اثبات وقوع بیع در خصوص اموال غیرمنقول طرح نماید , می بایست دادخواست خود را به دادگاه محل وقوع مال تقدیم نماید . چنان چه خواهان دعوای اثبات وقوع بیع را در خصوص اموال منقول طرح نماید می تواند دادخواست خود را به دادگاه محل اقامت خوانده مطرح نماید .

 

نحوه اجرای رای 

دعوای اثبات وقوع بیع جنبه اعلامی دارد و اجراییه صادر نمی شود و دادگاه فقط بیع را تایید می کند .

افراز ملک مشاعی 

گاهی شرکاء ملک مشاع غیرمنقول , تصمیم به جدا کردن سهم خود از سایر شرکاء می گیرند تا بدین وسیله بتوانند به صورت مستقل بر مال خود اعمال  مالکیت نمایند .

یکی از روش هایی که برای جدا کردن ملک مشاع از طرف شرکاء استفاده می گردد , افراز می باشد .  

 

موانع درخواست افراز ملک مشاعی 

از جمله مواردی که افراز ملک مشاعی با مانع مواجه می باشد عبارتند از :

1 – افراز به موجب قانون ممنوع اعلام شده باشد . مانند افراز ملک مشاعی بین موقوف علیهم .

2 – در صورتی که شرکاء بر عدم افراز ملک مشاعی  با یکدیگر توافق نموده باشند .

3 – زمانی افراز ملک مشاعی موجب ضرر گردد .

4 -  زمانی که افراز ملک مشاعی سبب از مالیت افتادن مال گردد مگر این که میان شرکاء توافق حاصل شود .

 

تفکیک ملک

تفکیک املاک  به معنی تقیسم ملک به قطعات کوچکتر می باشد . برخلاف افراز که مشاع بودن مال شرط درخواست افراز می باشد در تفکیک ممکن است مالک ملک یک نفر باشد .برای مثال مالک یک زمین 1000 متری می تواند درخواست نماید تا ملک او به قطعات 200 متری تقسیم گردد .

 

مرجع صالح درخواست افراز 

در صورتی که جریان ثبتی ملک خاتمه یافته باشد , مرجع رسیدگی کننده اداره ثبت محل وقوع مال می باشد مگر اینکه بین شرکاء غائب یا محجوری باشد که در این صورت می بایست درخواست خود را به دادگاه عمومی تقدیم نماید . چنان چه جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد , درخواست افراز در صلاحیت دادگاه عمومی می باشد .

 

اعتراض به افراز ملک مشاعی 

چنان چه شریک درخواست خود را جهت افراز به دادگاه عمومی تقدیم کرده باشد , تجدیدنظر خواه می بایست ظرف 20 روز از تاریخ ابلاغ رای قطعی , دادخواست خود را به دادگاه تجدیدنظر تقدیم نماید و چنان چه شریک درخواست افراز خود را به اداره ثبت تقدیم نموده باشد , معترض می تواند ظرف 10 روز اعتراض خود را به دادگاه عمومی تقدیم نماید .

 

نحوه اجرای رای 

در صورت تشخیص دادگاه, مبنی بر این که ملک غیرقابل افراز می باشد , به تقاضای یک یا چندنفر از شرکاء دادگاه دستور فروش ملک مشاعی را صادر نموده و مدیر اجرا طبق دستور اقدام به فروش ملک مشاعی خواهد کرد .

دعوای خلع ید

خلع ید

خلع ید دعوای مالک رسمی مال غیر منقول است علیه شخصی که بدون موجب قانونی، ملک را تصرف کرده است.

شرایط طرح دعوای خلع ید

همانطور که از تعریف دعوای خلع ید بر می آید، این دعوا تنها راجع به اموال غیر منقول قابلیت استماع دارد و مالک اموال منقول نظیر خودرو نمی تواند علیه شخصی که مالش را به نحو غیر قانونی تصرف کرده، دعوای خلع ید مطرح کند.

شرط دیگر جهت طرح این دعوا، لزوم ارائه سند رسمی مالکیت است. خلع ید اختصاص به مالک رسمی ملک دارد و خواهان باید دارای سند رسمی مالکیت باشد. به همین جهت است که دعوای خلع ید راجع به املاک فاقد سابقه ثبتی مسموع نیست؛ چرا که سند مالکیتی برای این املاک صادر نشده است. شخصی که مدعی مالکیت املاکی است که پیشتر به ثبت نرسیده اند، می تواند اقدام به طرح دعوای اثبات مالکیت نماید.

دعوای خلع ید را علیه متصرفی می توان طرح کرد که بدون موجب قانونی ملک را تصرف کرده است. بنابراین اگر متصرف اثبات کند ملک به ناقل صحیح قانونی به وی منتقل شده یا این که به عنوان مستاجر، ملک را در اختیار دارد، حکم خلع ید علیه چنین متصرفی صادر نخواهد شد.

خلع ید از ملک مشاع

مالکین یک ملک مشاع نیز می تواند علیه یکدیگر دادخواست خلع ید بدهند. در صورت صدور حکم خلع ید راجع به ملک مشاع، از کل ملک خلع ید خواهد شد و تا زمان حصول توافق میان مالکین، هیچ یک حق تصرف در ملک را ندارند.

مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای خلع ید

با توجه به اینکه دعوای خلع ید راجع به اموال غیر منقول است، رسیدگی به این دعوا در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.

دعوای الزام به ایفای تعهد 

 

زمانی که دو یا چند نفر فی مابین خود قراردادی را منعقد نمایند , ملزم به اجرای تعهدات خود می باشند , حال اگر یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نکند , طرف دیگر می تواند از دادگاه الزام او را به انجام تعهد مطالبه نماید .

اسباب  از بین رفتن تعهد 

در برخی از موارد به علت به وجود آمدن سبب هایی , مطرح کردن دعوای الزام به ایفای تعهد در دادگاه امری واهی می باشد . تهاتر , تبدیل تعهد و ابراء از جمله سبب هایی هستند که موجب از بین رفتن تعهد می شود .

نحوه طرح دعوای الزام به ایفای تعهد 

خواهان این دعوا شخصی است که از تعهدات سود می برد و خوانده شخصی می باشد که تعهدات را بر عهده گرفته است . متعهد له اگر در خصوص تعهدات متعهد که در رابطه با املاک می باشد قصد طرح دعوا داشته باشد , می بایست دادخواست خود را به دادگاه محل وقوع مال ارائه نماید  و در خصوص سایر قراردادها می تواند دادخواست خود را به دادگاه محل اقامت خوانده , محل انعقاد عقد یا محل اجرای تعهد تحویل نماید .

نحوه اجرای رای 

اگر طرفین قرارداد در خصوص انجام کار یا انجام کار با یکدیگر در قرارداد توافق نموده باشند و خواهان به تعهد خود عمل ننماید . متعهدله ابتدا باید الزام اورا از دادگاه بخواهد . اگر متعهد به تعهد خود عمل نکند اما انجام کار به وسیله شخص دیگر ممکن باشد , قاضی به خرج متعهد , انجام آن کار را فراهم می آورد و در غیر این صورت متعهد له حق فسخ قرارداد را دارد .

 

شرایط مطالبه خسارت انجام تعهد 

 بر اساس ماده 226 قانون مدنی , در صورت عدم انجام ایفای تعهد , متعهد له زمانی می تواند مطالبه خسارت نماید که برای انجام تعهد مدتی معین شده باشد و آن مدت منقضی شده باشد و اگر برای ایفای تعهد مدتی معین نشده باشد , متعهد له در صورتی می تواند مطالبه خسارت نماید که اختیار انجام تعهد با او بوده و در دادگاه ثابت نماید که انجام تعهد را مطالبه کرده است .

 

در صورتی که در خصوص انجام تعهد به متعهد له خساراتی وارد آید , خواهان می تواند ضمن دادخواست الزام به ایفای تعهد یا در جلسه دادرسی یا به طور مستقل , جبران خسارت ناشی از عدم انجام  تعهد یا تاخیر انجام تعهد را درخواست نماید .

در مراجع قضایی , در خصوص مطالبه خسارت انجام تعهد در صورتی که در قرارداد به آن اشاره شده باشد , اختلاف نظر وجود دارد , برخی از قضات معتقد هستند که متعهدله نمی تواند همزمان اجرای تعهد و مطالبه خسارت  انجام تعهد را درخواست نماید در حالی که بخش دیگر قضات معتقدند مطالبه همزمان  آن ها باهم امکان پذیر می باشد اما متعهدله می تواند خسارت تاخیر تادیه و الزام به انجام تعهد را همزمان درخواست نماید .

دعاوی تصرف 

یکی از دعاوی رایج در دادگاه ها , دعاوی الزام به رفع تصرف می باشد . افراد ممکن است به سه صورت ذیل در مال غیر منقول تصرف نمایند .

1-تصرف عدوانی

2-ممانعت از حق

3-مزاحمت از حق 

دعوای  الزام به رفع تصرف عدوانی 

دعوای  الزام به رفع تصرف عدوانی ,زمانی در دادگاه قابل طرح می باشد که فرد یا افرادی برای مدت معین ملکی را در تصرف خود داشته باشند و اشخاص دیگر به صورت غیرقانونی مانع تصرف آنان در ملک شوند .

در این دعوا لازم نیست شخص ,مالک ملک باشد و سبق تصرف مشروع او در ملک کافی می باشد .

 

دعوای الزام به  رفع ممانعت از حق 

گاهی افراد بدون آن که در ملک دیگری تصرف نمایند با ایجاد مانع از تصرف افراد ذی نفع  در ملک  جلوگیری می نمایند . در این دعوا می بایست تصرف خواهان در ملک ثابت شود و همچون دعوای رفع تصرف عدوانی نیاز به اثبات مالکیت خواهان نیست همچنین لازم است در دادگاه ثابت شود خوانده بدون رضایت خواهان ایجاد مانع نموده است . در این صورت خواهان می تواند علیه او در مرجع صالح اقامه دعوا نماید .

 

دعوای  الزام به رفع مزاحمت از حق 

این دعوا زمانی در دادگاه قابل طرح می باشد که شخصی بدون آن که ملک را تصرف نماید و یا سبب ایجاد مانع در ملک شود , نسبت به تصرفات افراد ایجاد مزاحمت می نماید . در این دعوا نیز لازم است در دادگاه سبق  تصرف خواهان و غیرقانونی بودن و عدم رضایت خواهان نسبت به تصرف خوانده ثابت شود .

آیا دعاوی  الزام به رفع تصرف در املاک مشاعی قابل طرح می باشد ؟

از آن جا که شرکاء در تمام اجزاء مال مشاع شریک می باشند هیچ یک بدون اذن تمام شرکاء اجازه تصرف در مال مشترک را  ندارند و سایر افراد می توانند علیه آنان در مرجع صالح اقامه دعوا نمایند . گاهی اشخاص ثالث , در ملک مشاعی تصرف می نمایند و یا با ایجاد مانع و مزاحمت از تصرفات افراد در ملک خود داری می نمایند .

تفاوت دعاوی الزام به  رفع تصرف و خلع ید 

در دعوای خلع ید خواهان می بایست مالک ملک باشد در حالی که در دعاوی الزام به رفع  تصرف, صرف تصرف خواهان در ملک کافی است .

تفاوت دعوای  الزام به رفع  تصرف عدوانی  و تخلیه ید 

در دعوای  الزام به رفع تصرف عدوانی ملک بدون رضایت خواهان و به صورت غیرقانونی از تصرف او خارج شده است در حالی در دعوای تخلیه ید میان مالک و متصرف قراردادی وجود دارد و تصرف او در ابتدا قانونی می باشد  اما بعد از اتمام قرارداد از تحویل ملک جلوگیری  می کند .

نحوه طرح دعاوی الزام به رفع  تصرف 

خواهان این دعوا متصرف ملک می باشد که لزوما مالک ملک نیست در صورت طرح دعوا علیه خوانده می بایست دادخواست خود را به دادگاه محل وقوع مال ارائه نماید . دعوای  الزام به رفع تصرف عدوانی , یک دعوای غیرمالی می باشد .

اعتراض به رای دعاوی الزام به  رفع تصرف 

خواهان می تواند ظرف 20 روز از تاریخ ابلاغ رای , دادخواست خود رادر  دادگاه تجدیدنظر اقامه نماید . رای دادگاه تجدید نظر قطعی است و قابل فرجام نمی باشد .

نحوه اجرای رای 

در دعوای الزام به رفع  تصرف عدوانی پس از صدور حکم اجراییه صادر می شود و تجدیدنظرخواهی از آن مانع اجرای حکم نیست .

در  دعوای الزام به رفع ممانعت  و مزاحمت از حق از ابتدا به خوانده در خصوص  رفع ممانعت  از حق ظرف ده روز ابلاغیه صادر می شود , در صورتی که خوانده نسبت به رفع ممانعت از حق اقدام ننماید , داورز مانع ایجاد شده را رفع می نماید .

دعاوی رهنی

دعاوی رهنی یکی از دعاوی است که امروزه شاهد ازدیاد این دعوا در مراجع قضایی می باشیم. در این مقاله سعی نموده ایم به رایج ترین دعاوی رهنی اشاره نموده و توضیحاتی در آن خصوص ارائه نمائیم.

1-دعوای فک رهن

یکی از دعاوی که در خصوص املاک رهنی در مراجع قضایی مطرح می شود دعوای فک رهن می باشد. حال ممکن است این دعوا به طور مستقل مطرح شود یا همزمان با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح گردد. خوانده دعوای فک رهن راهن می باشد و چنانچه با دعوای الزام به تنظیم سند توامان مطرح گردد می بایست مالک و راهن خوانده دعوا قرار گیرد. در خصوص پذیرش دعوای الزام به تنظیم سند نسبت به ملک رهنی اختلاف نظر وجود دارد و اکثریت شعبات معتقد هستند که چنانچه ملکی در رهن باشد قابلیت انتقال سند ندارد لذا قرار رد دعوا صادر می گردد و چنانچه دعوای فک رهن هم مطرح شده باشد نسبت به فک رهن رای صادر نموده و راهن را ملزم به فک رهن می نمایند. بنابراین خریدار می تواند پس از قطعیت رای صادره اقدام به اجرای حکم نماید. و چنانچه راهن نسبت به فک رهن اقدام ننماید خود ، بدهی مرتهن را پرداخته و فک رهن را انجام دهد و از راهن مطالبه نماید. بنابراین توصیه می شود ابتدا دعوای فک رهن اقامه گردد و پس از فک رهن و آزاد شدن ملک ، نسبت به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اقدام شود. دعوای فک رهن جزء دعاوی مالی محسوب می گردد و دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی می باشد.

2-دعوای ابطال سند رهنی

عقد رهن دارای اوصافی می باشد که در مواد 771 تا 794 قانون مدنی به آن اشاره گردیده است در صورتی که عقد رهن فاقد یکی از این اوصاف باشد می توان نسبت به ابطال سند رهنی اقدام نمود. جهات ابطال سند رهنی به شرح ذیل می باشد:

-به جهت باطل بودن قراردادی که مبنای سند رهنی بوده است.

-به جهت تقدم عقد رهن نسبت به اصل دین

-به جهت عدم قبض مال مرهونه

-به جهت معامله فضولی

دعوای ابطال سند رهنی نیز دعوایی غیر مالی محسوب شده و دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی می باشد.

3-دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مالک در رهن

همانگونه که در بالا اشاره گردید خرید و فروش مال مرهونه غیر نافذ بوده و نیاز به اخذ اذن از مرتهن می باشد. بنابراین معامله ملکی که در رهن می باشد با حفظ حقوق مرتهن منع قانونی ندارد و از موجبات بطلان معامله نخواهد بود.

اما دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک در رهن قابل استماع نبوده و می بایست همزمان با این دعوا ، دعوای فک رهن نیز مطرح گردد. لذا پس از پرداخت حق مرتهن ، و فک رهن می توان نسبت به انتقال سند رسمی به نام خریدار اقدام نمود.